Εξαγορά καταπατημένων: Οι προϋποθέσεις, η διαδικασία και τα δικαιολογητικά
Τη διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων για εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων από τους ιδιώτες αυθαίρετους κατόχους τους καθορίζει κοινή απόφαση των συναρμοδίων υπουργών. Η διαδικασία προβλέπει την υποβολή πλήθους δικαιολογητικών, στοιχείων και εντύπων που μπορεί να φθάσουν μέχρι και τα 13 καθώς και την πληρωμή παραβόλου 300 ευρώ.
Βασική προϋπόθεση για την κατοχύρωση του δικαιώματος υποβολής αίτησης εξαγοράς, είναι ο αιτών ή οι δικαιοπάροχοί του να έχουν ασκήσει αδιαλείπτως, επί δημοσίου ακινήτου, κατοχή:
α) επί 30 τουλάχιστον έτη με τίτλο,
β) επί 40 τουλάχιστον έτη χωρίς τίτλο, εφόσον ο αιτών χρησιμοποιεί το ακίνητο ως την κύρια κατοικία του ή ως βοηθητικό χώρο αυτής ή για να ασκεί τουριστική, βιοτεχνική, βιομηχανική, εμπορική ή αγροτική δραστηριότητα,
Πρόσθετη προϋπόθεση είναι η δήλωση του ακινήτου στο έντυπο «Ε9» για τα 5 τουλάχιστον έτη που προηγούνται της αίτησης, προκειμένου να είναι σαφές ότι οι αιτούντες θεωρούσαν πως το ακίνητο είναι δικό τους.
Υπενθυμίζεται εξάλλου ότι με την ψήφιση του ν.5113/2024 προβλέπεται, επίσης, ότι:
· Αίτηση μπορεί να υποβληθεί και για ακίνητα που δεν έχουν κτίσμα.
· Τίθεται δεκαήμερη προθεσμία για την ενημέρωση του αιτούντος σε περίπτωση που λείπουν δικαιολογητικά. Δεν ισχύει πλέον η απαίτηση για προσκομιδή αεροφωτογραφιών καθώς δεν εξετάζεται πλέον η ύπαρξη ή μη κτίσματος.
· Επεκτείνεται η δυνατότητα του Δημοσίου να αποφασίσει εξαίρεση από το δικαίωμα εξαγοράς για λόγους δημοσίου συμφέροντος. Τα αρμόδια υπουργεία θα προσδιορίσουν αιτιολογημένα τις περιοχές ή τα ακίνητα που πρέπει να εξαιρεθούν της διαδικασίας εξαγοράς.
· Επισπεύδεται η προθεσμία υποβολής της συναίνεσης της Εταιρείας Ακινήτων του Δημοσίου σε 2 μήνες από 3 μήνες, που προβλεπόταν αρχικά.
Διαμόρφωση τιμήματος εξαγοράς
Το τίμημα της εξαγοράς θα υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων και κοινωνικά κριτήρια (για ευπαθείς ομάδες, πολύτεκνους, άτομα με αναπηρία). Επιπρόσθετα, το τίμημα εξαγοράς σε ειδικές περιπτώσεις αμφισβήτησης της κυριότητας του δημοσίου ακινήτου διαμορφώνεται με έκπτωση:
· 50% για αιτούντα που έχει αναγνωρισθεί από πρωτοβάθμιο δικαστήριο ως κύριος του ακινήτου ή που έχει αναγραφεί ως κύριος στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές και έχει ασκηθεί αγωγή από το Δημόσιο ή δεν έχει παρέλθει η προθεσμία άσκησης αγωγής.
· 70% αν ο αιτών έχει ασκήσει ένδικο μέσο κατά δικαστικής απόφασης για την αναγνώριση της κυριότητας του ακινήτου έως την 31η.12.2022.
· Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες του αιτούντα ή του αρχικού δικαιοπαρόχου ως αποτέλεσμα μαζικής εγκατάστασης πληθυσμιακών ομάδων πριν το 1964. Σε αυτή την περίπτωση το τίμημα αντιστοιχεί στο 20% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Όσον αφορά στη διαδικασία ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων εξαγοράς, η πρόσφατα εκδοθείσα κοινή υπουργική απόφαση προβλέπει τα εξής:
1. Οι αιτήσεις εξαγοράς και τα απαραίτητα δικαιολογητικά υποβάλλονται μέσω ενός νέου Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος που φέρει τον τίτλο «Αιτήσεις Εξαγοράς Δημόσιων Ακινήτων». Η πρόσβαση στο Ο.Π.Σ. γίνεται μέσω της Ενιαίας Ψηφιακής Πύλης της Δημόσιας Διοίκησης (gov.gr-ΕΨΠ) στην ηλεκτρονική διεύθυνση https://aeda.apps.gov.gr.
2. Στην αίτηση εξαγοράς αναγράφονται το ονοματεπώνυμο, ο Α.Φ.Μ., ο αριθμός τηλεφώνου, η ταχυδρομική διεύθυνση, η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου του αιτούντος, καθώς και το προς εξαγορά δημόσιο ακίνητο, με επίκληση του παρόντος νόμου, κατά περίπτωση. Εάν η αίτηση υποβάλλεται για λογαριασμό νομικού προσώπου συμπληρώνονται τα αντίστοιχα στοιχεία του νομίμου εκπροσώπου του. Η αίτηση εξαγοράς υπέχει, για όσα αναφέρονται σε αυτή, θέση υπεύθυνης δήλωσης, σύμφωνα με το άρθρο 8 του ν. 1599/1986.
3. Για κάθε νέα αίτηση δημιουργείται ψηφιακός φάκελος, στον οποίο περιλαμβάνονται όλα τα απαιτούμενα από τον ν. 5024/2023, στοιχεία, τα οποία είναι καταχωρημένα στο Ο.Π.Σ., καθώς και όσα αρχεία επισυνάπτονται από τους αιτούντες κατά τη συμπλήρωση της αίτησης, ομαδοποιημένα σε κατηγορίες.
4. Αν ο αιτών είναι φυσικό πρόσωπο, στον ψηφιακό φάκελο της αίτησης πρέπει να περιλαμβάνονται:
α) Στοιχεία του δημόσιου ακινήτου, ήτοι ο τύπος του ακινήτου, ΑΒΚ/ΑΚ/Αριθμός Τ.ΕΘ.Α., Κ.Α.Ε.Κ. χωρική αρμοδιότητα, Ο.Τ.Α., Κ.Η.Δ.,
β) Τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, ήτοι εάν είναι εντός σχεδίου, εάν είναι σε παραμεθόριο περιοχή, εάν υφίσταται δασική έκταση > 20%, η ύπαρξη τυχόν κτίσματος/αυθαίρετης κατασκευής ή νομιμοποίησης, εάν εμπίπτει σε περιοχή Natura/Ramsar/υδροβιότοπο, το είδος της έκτασης, η προς εξαγορά έκταση και το εμβαδόν κτίσματος,
γ) Τα στοιχεία οικοδομικής άδειας (σε περίπτωση που υπάρχει), ήτοι αριθμός οικοδομικής άδειας, ημερομηνία ανέγερσης υφιστάμενου κτίσματος, τα οποία επισυνάπτονται, η αντικειμενική αξία με το σχετικό φύλλο υπολογισμού,
δ) Τοπογραφικό διάγραμμα με ενσωματωμένο απόσπασμα ορθοφωτοχάρτη και υπεύθυνη δήλωση μηχανικού,
ε) Υπεύθυνη δήλωση από το gov.gr ή με βεβαίωση γνησίου υπογραφής ότι δεν συντρέχουν οι εξαιρέσεις από τη δυνατότητα εξαγοράς που προβλέπει ο νόμος
στ) Υπεύθυνη δήλωση από το gov.gr ή με βεβαίωση γνησίου υπογραφής, στην οποία βεβαιώνεται η έκταση των προς εξαγορά δημόσιων ακινήτων,
ζ) Γεωαναφερμένο αρχείο διανύσματος χωρικής αποτύπωσης (τύπου zip, dxf ή dwg) του ακινήτου εξαρτημένο στο γεωδαιτικό σύστημα αναφοράς ΕΓΣΑ ’87 με συνημμένη δήλωση μηχανικού του ν. 651/1977 και του ν. 1337/1983.
η) Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (Κ.Α.Ε.Κ.),
θ) Βεβαίωση όρων δόμησης της αρμόδιας υπηρεσίας δόμησης.
ι) Στοιχεία της θέσης της προς εξαγορά έκτασης, ήτοι οι συντεταγμένες των κορυφών του πολυγώνου εξαγοράς ως αρχείο csv το οποίο επισυνάπτεται, χάρτης εστιασμένος στην παραπάνω έκταση.
ια) Στοιχεία που αφορούν την κατοχή ακινήτου, ήτοι τίτλοι και αποδεικτικά έγγραφα, δηλώσεις Ε9 και εκκαθαριστικά ΕΝ.Φ.Ι.Α. για τα τελευταία πέντε έτη που προηγούνται της υποβολής της αίτησης,
ιβ) στοιχεία που δικαιολογούν τις εκπτώσεις επί του τιμήματος που προβλέπει ο νόμος με την επισύναψη των σχετικών αποδεικτικών εγγράφων,
ιγ) πρόσθετα δικαιολογητικά, ιδίως για την απόδειξη κατοχής του δημόσιου ακινήτου.
ιδ) e-paravolo ποσού 300 ευρώ, με τον κωδικό του προς δέσμευση παραβόλου.
5. Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης, παρέχεται μέσω του Ο.Π.Σ. η δυνατότητα παρακολούθησης της αίτησης εξαγοράς σε κάθε στάδιο, στο οποίο μπορεί να βρίσκεται μέχρι την έγκριση ή την απόρριψή της.
Έναρξη Λειτουργίας του Ολοκληρωμένου Πληροφοριακού Συστήματος
Οι περιφερειακές ενότητες της χώρας εντάσσονται στο Ο.Π.Σ., για υποβολή αιτήσεων, με το ακόλουθο χρονοδιάγραμμα:
Α. Στις 30-9-2024 εντάσσονται οι περιφερειακές ενότητες Αιτωλοακαρνανίας, Αρκαδίας, Έβρου, Εύβοιας, Ηρακλείου, Ιωαννίνων, Καρδίτσας, Κέρκυρας, Λάρισας, Λασιθίου, Λέσβου, Μαγνησίας, Ξάνθης, Πιερίας, Ρεθύμνου, Σάμου, Τρικάλων, Φθιώτιδας, Χανίων, Χίου. Η δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για τους νομούς αυτούς, λήγει στις 30-9-2025.
Β. Στις 31-10-2024 εντάσσονται, όλες οι υπόλοιπες περιφερειακές ενότητες. Η δυνατότητα υποβολής αιτήσεων για τους νομούς αυτούς, λήγει στις 31-10-2025.
