Γ. Κατσιαντώνης: Πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης η Ελλάδα

Συνέντευξη στη Φιλίππα Ταμπάρη

Η στεγαστική κρίση είναι κάτι που μπήκε για τα καλά στη ζωή μας, τα τελευταία χρόνια. Πόσοι από εμάς δεν έχουμε φανταστεί το σπίτι των ονείρων μας… Ωστόσο, η αγορά ή ακόμα και η ενοικίαση ενός ακινήτου, τείνει να είναι μια δύσκολη «εξίσωση» στην εποχή μας. Πολλοί πιστεύουν πως ο μεσιτικός κλάδος υπόσχεται πολλά, συχνά χωρίς ανταπόκριση.

Σήμερα θα συνομιλήσουμε με τον Γιώργο Κατσιαντώνη, ιδρυτή και γενικό διευθυντή της Keller Williams Solutions Group. Τα σχόλια που είδα στην ιστοσελίδα της εταιρίας, αλλά και η προσωπική επαφή που είχα με τον κ. Κατσιαντώνη στη διάρκεια της συνέντευξης, με έκαναν να αλλάξω άποψη για αυτό που λέμε «μεσίτης». Ευθύς, πρακτικός, βαθύς γνώστης του κλάδου, άμεσος και ανθρώπινος. Νομίζω πως η συζήτηση μαζί του θα μας λύσει πολλές απορίες.

Κύριε Κατσιαντώνη, θα ήθελα να ξεκινήσουμε τη συζήτησή μας από την παρουσίαση των δραστηριοτήτων σας στον τομέα του real estate.

Επιθυμία μας είναι να προσφέρουμε ολοκληρωμένες λύσεις στον χώρο του ακινήτου. Θεωρώ ότι, το μότο μας τα λέει όλα: «Ενδυναμώνουμε τους ανθρώπους να παίρνουν συνειδητοποιημένες αποφάσεις σχετικά με την ακίνητη περιουσία τους».

Η Keller Williams Solutions Group καλύπτει όλες τις ανάγκες που αφορούν στην εκμίσθωση ή πώληση ακινήτου, στην αγορά κατοικίας και εμπορικών ακινήτων. Με την πιο ανερχόμενη ομάδα συμβούλων ακινήτων, φέρνουμε καινοτόμο αέρα στην κτηματαγορά και αναβαθμίζουμε τον ρόλο του μεσίτη, πάντα με την τεχνογνωσία της KW, της Νο.1 εταιρίας real estate παγκοσμίως. Η Solutions Group, με περισσότερα από 25 χρόνια παρουσίας, δραστηριοποιείται σε δύο τομείς, real estate και ανακαινίσεις. Με επαγγελματισμό και αγάπη για αυτό που κάνουμε, στοχεύουμε στο να φέρουμε χαμόγελα στους ανθρώπους που μας εμπιστεύονται. Και το πετυχαίνουμε καθημερινά!

Η Resolutions – Ανακαινίσεις & Ενεργειακές Αναβαθμίσεις είναι η δεύτερη εταιρία του ομίλου Solutions Group, που αναλαμβάνει τον πολύ σημαντικό πυλώνα της ανακαίνισης σπιτιού. Η Resolutions, με παρουσία στον χώρο άνω των 25 ετών, αναλαμβάνει την ολική ανακαίνιση σπιτιού ή μεμονωμένα την ανακαίνιση κουζίνας, ανακαίνιση μπάνιου και αντικατάσταση κουφωμάτων. Από τα αρχικά σχέδια μέχρι την υλοποίηση και την τελική παράδοσή του έργου, βοηθάμε να φτιάξετε το σπίτι των ονείρων σας ή να αναβαθμίσετε το ακίνητο που μόλις αγοράσατε ως επενδυτικό, με μοντέρνες προτάσεις που θα ενθουσιάσουν! Βασικά στοιχεία της κουλτούρας μας είναι η ειλικρίνεια, η αμεσότητα και η προσήλωσή μας στις ανάγκες των ανθρώπων που μας εμπιστεύονται για να δημιουργήσουμε το σπίτι που έχουν ονειρευτεί.

Οι τιμές στα ακίνητα, ειδικά τα τελευταία χρόνια, έχουν γίνει απλησίαστες. Πού οφείλεται αυτό;

Βάσει των στοιχείων της Eurostat, η χώρα μας είναι πρωταθλήτρια στο κόστος στέγασης, στο σύνολο των χωρών της Ευρωζώνης. Την ίδια ώρα, η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το διάστημα 2019-2022, που αντιστοιχεί περίπου σε 103.000 κατοικίες. Σύμφωνα, δε, με στοιχεία της ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 13,4% σε ετήσια βάση.

Τώρα, βάσει μελετών που έχουν γίνει, βγαίνει το συμπέρασμα ότι, σε συνδυασμό με τους αναπτυξιακούς ρυθμούς της ελληνικής οικονομίας και τις αντοχές στις νέες προκλήσεις, η αυξητική τάση των τιμών θα συνεχιστεί.

Καθοριστική συμβολή στην αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει η ζήτηση για ακίνητα υψηλών προδιαγραφών από ξένους αγοραστές, καθώς οι τιμές στην Ελλάδα παραμένουν σημαντικά χαμηλότερες σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες. Χαρακτηριστικό της ζήτησης για πολυτελή ακίνητα, είναι η εξάντληση όλων των ακινήτων που βγήκαν προς πώληση στο Ελληνικό.

Κάποιοι από τους λόγους που αυξήθηκαν οι τιμές πωλήσεων των κατοικιών είναι οι εξής:

• Η αύξηση του κόστους κατασκευής.
• Η αύξηση των τιμών πώλησης οικοπέδων.
• Η υψηλή ζήτηση με μειωμένη διαθεσιμότητα.
• Ο πληθωρισμός στα επίπεδα του 10% σε συνάρτηση με τα μηδενικά επιτόκια καταθέσεων.
• Η πιο εύκολη χορήγηση στεγαστικών δανείων, σε σχέση με τη προηγούμενη δεκαετία.
• Η εφαρμογή του προγράμματος «Σπίτι μου», με επιδότηση ενοικίου.

Θεωρείτε πως οι εκάστοτε κυβερνήσεις, αλλά και η συγκεκριμένη, μπορούν να κάνουν κάτι για την αντιμετώπιση του προβλήματος αυτού;

Τα τελευταία χρόνια, το σχετικό κόστος στέγασης στην Ελλάδα έχει εκτοξευθεί. Ένα στα τρία νοικοκυριά πληρώνει το 40% του εισοδήματός του για στέγαση. Από το 2009 έως το 2014, οι Έλληνες έχασαν περισσότερο από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους, χωρίς να υπάρχει την περίοδο αυτή ξεκάθαρη στεγαστική πολιτική, καθώς το 2012 ο ΟΕΚ καταργήθηκε χωρίς να αντικατασταθεί.

Τελευταία, έχει ανοίξει ξανά η συζήτηση για στεγαστική πολιτική. Η κυβέρνηση έχει υιοθετήσει μέτρα που χρειάζεται να εφαρμοστούν, ενώ τα κόμματα της αντιπολίτευσης έχουν καταθέσει τις δικές τους προτάσεις. Πιθανές λύσεις που υπάρχουν και μπορούν να αξιοποιηθούν άμεσα, είναι:

• Το 35% του συνόλου των κατοικιών στην Ελλάδα, περίπου 2,2 εκατ. κατοικίες, είναι κενές, εκ των οποίων οι 600.000, περίπου, είναι στην Αττική. Αν εξαιρεθούν εξοχικά και δεύτερες κατοικίες, τα αποτελέσματα είναι αντίστοιχα 900.000 κενές κατοικίες, εκ των οποίων 310.000 στην Αττική. Η αξιοποίηση κενών κατοικιών είναι κομβικό σημείο για την αντιμετώπιση προβλημάτων στέγασης.
• Στο Airbnb είναι καταχωρημένα πάνω από 150.000 καταλύματα. Βάσει αυτού έχει μειωθεί η προσφορά στην ενοικιαζόμενη κατοικία, με αποτέλεσμα να έχουμε αύξηση των ενοικίων. Παράλληλα όμως, έχουν αναβαθμιστεί και πολλά ακίνητα με αυτόν τον τρόπο.
• Περιορισμοί στις «Χρυσές Βίζες», όπως ο διπλασιασμός του ορίου από 250.000 σε 500.000 ευρώ για κάποιες περιοχές, πιθανόν να μετριάσουν τη ζήτηση. Στην περίπτωση αυτή, άλλες χώρες λαμβάνουν πιο δραστικά μέτρα, όπως η Πορτογαλία, με την κατάργηση της «Χρυσής Βίζας». Από τα τέλη του 2024 και μετά, για την απόκτηση της «Golden Visa», θα απαιτείται να αγοραστεί ένα και μόνο ακίνητο, αξίας 800.000 και πάνω από 120 τ.μ. Και επίσης, απαγορεύεται σπίτι αγορασμένο με την «Golden Visa», να δίνεται για Airbnb.
• Το πρόγραμμα «Σπίτι μου», ύψους 1,8 δισ. ευρώ, που αφορά επιδότηση ενοικίου για στεγαστικά δάνεια νέων.
• Το πρόγραμμα Κοινωνικής Αντιπαροχής, όπου το Δημόσιο θα διαμορφώσει κενά κτίρια σε κατοικίες και θα τα ενοικιάσει με χαμηλό ενοίκιο.

Το θετικό είναι ότι, ο διάλογος για τη στεγαστική πολιτική έχει ανοίξει για τα καλά και, βάσει της εμπειρίας του παρελθόντος και της εμπειρίας άλλων χωρών, θα μπορέσει να στηθεί μία νέα στεγαστική πολιτική, βιώσιμη, χωρίς να ανακόψει την ανάπτυξη στην αγορά των ακινήτων.

Ποια είναι η γνώμη σας, γενικότερα, για τον θεσμό της «Golden Visa»; Βοήθησε την αγορά ή, μήπως, τα προβλήματα που δημιούργησε είναι σημαντικότερα από τα πιθανά οφέλη;

Κατά τη διάρκεια του 2023, εγκρίθηκαν 4.444 άδειες, που αντιστοιχούν σε πωλήσεις ακινήτων αξίας άνω των 1,1 δισ. ευρώ. Η «Χρυσή Βίζα» στην Ελλάδα παραμένει η πιο περιζήτητη στον κόσμο, με χιλιάδες επενδυτές από Κίνα, Τουρκία, Λίβανο, Ιράν, Αίγυπτο, Ιορδανία, Ρωσία, Ουκρανία και άλλες χώρες.

Με τροπολογία που ψηφίστηκε στη Βουλή, από τον Απρίλιο του 2024, η απαιτούμενη επένδυση για χορήγηση «Χρυσής Βίζας» αυξήθηκε στις 800.000 ευρώ για Αττική, Μύκονο, Σαντορίνη, Θεσσαλονίκη και νησιά άνω των 3.000 κατοίκων. Στους υπόλοιπους δήμους, το όριο αυξήθηκε στις 400.000 ευρώ και επιπλέον, η επένδυση πρέπει να γίνει σε ένα μόνο ακίνητο και άνω των 120 τ.μ.

Η άποψή μου είναι ότι, η «Golden Visa» δεν αποτελεί τον βασικό λόγο αύξησης των τιμών ενοικίασης, αλλά σχετίζεται άμεσα με την αύξηση των τιμών πώλησης σε περιοχές με αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον.

Επίσης δεν λειτούργησε σε εθνικό επίπεδο. Επειδή το αρχικό επίπεδο των 250.000 ευρώ αφορούσε όλη την ελληνική επικράτεια, το μεγαλύτερο ποσοστό των επενδυτών εστίασε στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής, στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, με συνέπεια τη δραματική αύξηση των τιμών πώλησης σε αυτές τις περιοχές. Αντίστοιχα, με την αύξηση του ορίου επένδυσης από τον Αύγουστο του 2023, από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ, έχουμε ραγδαία αύξηση τιμών σε Πειραιά και δυτικά προάστια.

Η νέα τροπολογία, πιστεύω, θα προσπαθήσει να ισορροπήσει την αγορά, αλλά τα πρώτα αποτελέσματα θα φανούν εντός του 2025. Όλα τα παραπάνω, πιθανόν, να μας οδηγήσουν σε αύξηση των αντικειμενικών τιμών και να έχουμε και στρεβλώσεις και στις ρυθμίσεις των Κόκκινων Δανείων. Ακόμα, πιστεύω ότι, το επενδυτικό ενδιαφέρον θα μετατοπιστεί σε όμορους νομούς της Αττικής.

Πώς βλέπετε τη φορολόγηση στα Airbnb που θεσπίστηκε πρόσφατα; Θα βοηθήσει στην αποκατάσταση της ισορροπίας;

Φάνηκε ότι, είναι ένα μέτρο που αφορά την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Ο περιορισμός στη χρονική διάρκεια των βραχυχρόνιων μισθώσεων και στον αριθμό των ακινήτων, θα βοηθήσει σε έναν βαθμό τις περιοχές που έχουν οξύ πρόβλημα στην προσφορά κατοικιών.

Βέβαια, το πρόβλημα είναι πολυδιάστατο και συνδέεται με την αναπτυξιακή πολιτική της χώρας, η οποία στηρίζεται στον τουρισμό, με συνέπεια πολλά ακίνητα να μετατρέπονται σε Airbnb, προκαλώντας μείωση των διαθέσιμων κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση.

Για τις περιπτώσεις ιδιοκτητών που μισθώνουν έως δύο ακίνητα, η πλειονότητα δείχνει να είναι μεσαίας εισοδηματικής τάξης και γι’ αυτόν τον λόγο δεν θα έπρεπε να θεσπιστούν επιπλέον περιοριστικά μέτρα.

Τι θα πρέπει να προσέξει κάποιος που επιθυμεί να αγοράσει ένα ακίνητο;

Πρώτα απ’ όλα, θα πρέπει να οριστεί το μπάτζετ που μπορεί να δαπανηθεί, συνυπολογίζοντας και έξοδα αγοράς, όπως φόρους, δικηγόρους, συμβολαιογράφους και μεσιτική αμοιβή. Επιπλέον:

• Να είναι ξεκάθαρη η επιλογή περιοχής ενδιαφέροντος.
• Να προηγηθεί μία έρευνα αγοράς στην περιοχή ενδιαφέροντος, είτε ιδιωτικά είτε με κάποιον μεσίτη.
• Πριν από την αγορά του ακινήτου, θα πρέπει να γίνει νομικός έλεγχος, ώστε να διαπιστωθεί η νομική του κατάσταση. Αν τυχόν βρεθούν βάρη, δεν υπάρχει λόγος ιδιαίτερης ανησυχίας, καθώς μπορεί να διευθετηθούν πριν την αγορά.
• Η προκαταβολή να δίνεται με ιδιωτικό συμφωνητικό ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

Ας μιλήσουμε τώρα για τις ενοικιάσεις κατοικιών. Γιατί αυτή η άνοδος στα ενοίκια; Τι θα πρέπει να γίνει, πιστεύετε;

Εάν αναλογιστεί κανείς ότι, έχει μειωθεί το ποσοστό ιδιοκατοίκησης, οι αυξήσεις στις τιμές των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων απασχολούν πολύ κόσμο. Αν δούμε ορισμένα παραδείγματα τιμών ενοικίασης σε διάφορες περιοχές της Αττικής, θα διαπιστώσουμε ότι, ανακαινισμένα διαμερίσματα ενοικιάζονται από 8 έως 11 ευρώ/τ.μ. στην Κυψέλη, από 9 έως 13 ευρώ/τ.μ. στον Νέο Κόσμο, από 10 έως 13 ευρώ/τ.μ. στη Νέα Σμύρνη και από 9 έως 12 ευρώ/τ.μ. στους Αμπελόκηπους.

Επίσης θα διαπιστωθεί από τον αριθμό των αγγελιών ότι, διατίθενται ελάχιστα διαμερίσματα με καλά χαρακτηριστικά. Όταν έχουμε λοιπόν μειωμένη προσφορά, αλλά μεγάλη ζήτηση, φτάνουμε στα παραπάνω αποτελέσματα. Μία λύση, θα πω και πάλι, είναι τα κλειστά διαμερίσματα, τα οποία ανήκουν σε διάφορες κατηγορίες: Ακίνητα του Δημοσίου (ταμείων, οργανισμών), ακίνητα δεσμευμένα ή κατασχεμένα από τράπεζες και κληρονομικά ακίνητα.

Η δική μου πρόβλεψη είναι ότι, σταδιακά θα μειώνεται η ζήτηση των διαμερισμάτων και θα αυξάνεται η προσφορά των διαθέσιμων ακινήτων. Εφόσον τα ενοίκια θα παραμένουν σε υψηλές τιμές, οι μισθωτές θα ενδιαφερθούν να αγοράσουν ακίνητα μέσω χρηματοδότησης και παράλληλα, θα βγαίνουν νέα ακίνητα στην αγορά από τις νεόδμητες οικοδομές.

Σε τι λάθη συνήθως «πέφτουν» όσοι ενδιαφέρονται για αγορά η ενοικίαση ακινήτου; 

Η αγορά ακινήτου είναι σπουδαίο βήμα στη ζωή κάθε ανθρώπου. Μία αγορά μπορεί να διαρκέσει από έναν μήνα έως δύο χρόνια. Στο διάστημα αυτό ο αγοραστής θα δει αρκετά ακίνητα, αλλά καλό θα ήταν να έχει προσδιορίσει τις τρέχουσες, αλλά και τις μελλοντικές του ανάγκες.

Κάποια από τα συνηθισμένα λάθη είναι η έλλειψη σαφούς προϋπολογισμού, να μην έχουν υπολογιστεί σωστά τα κόστη επισκευών ή ανακαίνισης, καθώς και η αποφυγή συνεργασίας με μεσιτικό γραφείο, με σκοπό την αποφυγή καταβολής μεσιτικής αμοιβής.

Αντίστοιχα στην ενοικίαση, είναι λάθος να μην γίνει επίσκεψη από κοντά για να δει κάποιος το σπίτι, να προσπαθήσει να νοικιάσει κατά τη διάρκεια «υψηλής» περιόδου ή να μην τσεκάρει τη γειτονιά που βρίσκεται το ακίνητο. Επίσης, κινείσαι προνοητικά και δεν νοικιάζεις την τελευταία στιγμή, ούτε συμφωνείς σε ενοίκιο μεγαλύτερο από αυτό που μπορεί να αντέξει η τσέπη σου.

Ποια είναι η γνώμη σας για τις αγοραπωλησίες από ξένους στη χώρα μας;

Το ενδιαφέρον ξένων επενδυτών για ακίνητα στην Ελλάδα είναι ζωηρό και δεν αφορά αγοραστές μόνο της «Golden Visa». Η Ελλάδα αποτελεί επενδυτικό προορισμό, καθώς αναπτύσσεται δυναμικά, χάρη στην ανάκαμψη της οικονομίας, την άνοδο του τουρισμού και τα κυβερνητικά κίνητρα.

Ακόμα, αγοραστές και πωλητές βρίσκονται και στην ελληνική διασπορά, από Έλληνες δεύτερης και τρίτης γενιάς. Επίσης, μεγάλο ποσοστό ξένων αγοραστών επιλέγει τη χώρα μας ή για τουριστικούς λόγους ή για μόνιμη διαμονή μετά τη συνταξιοδότησή τους.

Μόνο το 2023, οι ξένες επενδύσεις ξεπέρασαν τα 3 δισ. ευρώ. Αυτό από μόνο του είναι ένα ισχυρό κίνητρο ανάπτυξης της οικονομίας, αρκεί να διέπεται από κανόνες διαφάνειας και υγιούς ανάπτυξης.

Πώς βλέπετε τις επενδύσεις real estate που έχουν ξεκινήσει στην Αθήνα; Πιστεύετε πως θα αλλάξει το τοπίο, θα μπορούν, πλέον, να αγοράσουν μόνο λίγοι;

Από την «Αθηναϊκή Ριβιέρα» μέχρι και παλιά διαμερίσματα σε διάφορες περιοχές της Αττικής, το επενδυτικό ενδιαφέρον είναι ευρύ. Και το 2024 κινείται με θετικές προοπτικές. Οι ξένες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων, ιδίως των κατοικιών, συνέχισαν τη θετική τάση.

Τα εμπορικά ακίνητα προσέλκυσαν 40% περισσότερες εισροές ξένων κεφαλαίων, ενώ ο θεσμός των ΑΕΕΑΠ ισχυροποιείται, με μεγάλες επενδύσεις σε ακίνητα και έργα υποδομών. Για την αγορά γραφείων η ζήτηση είναι ισχυρή, ενώ στη βιομηχανία και τα logistics υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον λόγω περιορισμένης προσφοράς.

Στα οικιστικά ακίνητα, παράλληλα με την εγχώρια ζήτηση, η αγορά προσελκύει ξένα κεφάλαια και οι τιμές θα παραμείνουν σε αυξητική πορεία. Η περίπτωση της «Αθηναϊκής Ριβιέρας» έχει συγκεντρώσει μεγάλη προσοχή, λόγω της μεγαλύτερης αστικής ανάπλασης που γίνεται στην Ευρώπη. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι ότι, όλα τα ακίνητα που βγήκαν προς πώληση στο Ελληνικό, έχουν πουληθεί και με ποσοστό άνω του 80% σε Έλληνες αγοραστές.

Πάντως, υπάρχουν ακόμα επενδυτικές ευκαιρίες σε διάφορα σημεία της Αττικής, όπως Αιγάλεω, Νίκαια, Πλατεία Βικτωρίας και Πλατεία Αττικής, Περιστέρι, Κορυδαλλός και Αγία Σοφία Πειραιά. Άρα, υπάρχουν λύσεις για όλα τα βαλάντια, αρκεί κανείς να είναι αποφασισμένος και προσηλωμένος στην αναζήτηση του κατάλληλου ακινήτου.