Τα πέντε προβλήματα που εμποδίζουν την ορθή δήλωση μισθώσεων ακινήτων και ενοικίων στην Εφορία
Πέντε σημαντικά προβλήματα αντιμετωπίζουν αυτή τη στιγμή χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων όταν προσπαθούν να δηλώσουν στην Εφορία με ορθό τρόπο τα στοιχεία των συμβάσεων μίσθωσης που συνάπτουν με τους ενοικιαστές τους και τα εισοδήματα που αποκτούν από μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων.
Πρόκειται για προβλήματα, τα οποία πρέπει να αντιμετωπιστούν άμεσα από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.), καθώς η επίλυσή τους θα συμβάλει στην αναγκαία περαιτέρω προσαρμογή της ηλεκτρονικής εφαρμογής δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης στο νομικό πλαίσιο που διέπει τις μισθωτικές σχέσεις, στη διευκόλυνση της διαχείρισης πολυορόφων κτιρίων, αλλά και στη μείωση του φόρτου των εμπλεκομένων δημοσίων υπηρεσιών.
Τα προβλήματα αυτά αναδεικνύονται σε επιστολή που απέστειλε η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (Π.ΟΜ.ΙΔ.Α.) προς τον Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων Γιώργο Πιτσιλή, εν όψει του νέου φορολογικού έτους και της έναρξης της διαδικασίας υποβολής των δηλώσεων φόρου εισοδήματος.
Ειδικότερα, όπως προκύπτει από την επιστολή της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α., τα προβλήματα αυτά είναι τα εξής:
1) Χιλιάδες ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν ότι πρέπει να δηλώνουν στην σχετική ηλεκτρονική εφαρμογή της ΑΑΔΕ και τη λήξη των μισθώσεων των ακινήτων τους, ιδιαίτερα των παλαιοτέρων από αυτές, με αποτέλεσμα να επιβάλλεται σε βάρος καθενός από αυτούς πρόστιμο 100 ευρώ. Συγκεκριμένα, δεν έχει οριστεί προθεσμία για την υποβολή δηλώσεων λύσης μισθώσεων χωρίς πρόστιμο μέχρι τη λήξη της περιόδου υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος. Η Π.ΟΜ.Ι.Δ.Α προτείνει στον Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε. να υπογράψει απόφαση με την οποία θα δίνει προθεσμία μέχρι τη λήξη της χρονικής περιόδου υποβολής των φορολογικών δηλώσεων 2025 για την χωρίς πρόστιμο δήλωση της λύσης όλων των μισθώσεων που έληξαν οποτεδήποτε και μέχρι και την 31.12.2024.
2) Ενώ για τον εκμισθωτή (ιδιοκτήτη) υπάρχει θεσμοθετημένη προθεσμία δήλωσης της μίσθωσης μέχρι το τέλος του επόμενου μήνα της ημέρας έναρξης της μίσθωσης, δεν υπάρχει αντίστοιχη προθεσμία τυχόν άρνησης εκ μέρους του ενοικιαστή, με αποτέλεσμα στα πλαίσια μιας αντιδικίας να μπορεί να αρνηθεί οποτεδήποτε, ακόμη και μετά πάροδο ετών, δημιουργώντας σοβαρή εμπλοκή στον εκμισθωτή. Για να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα αυτό, η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ζητά να τεθεί 15θήμερη προθεσμία αιτιολογημένης άρνησης του μισθωτή μετά την ημερομηνία ειδοποίησής του, με την άπρακτη πάροδο της οποίας να αναφέρεται, στην εκτύπωση της δήλωσης, ότι αυτή έγινε ΔΕΚΤΗ.
3) Η μισθωτική σχέση, δηλαδή η συμφωνία μίσθωσης ακινήτου μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, είναι δεκτική μεταβίβασης, τόσο εν ζωή όσο και λόγω θανάτου. Δηλαδή, η μισθωτική σχέση μπορεί να μεταβιβαστεί εν ζωή, τόσο με σύμβαση μεταξύ του εκμισθωτή και του μισθωτή, όσο και μονομερώς είτε από τον εκμισθωτή σε περίπτωση μεταβίβασης του ακινήτου – μισθίου είτε και από τον μισθωτή, όταν ο τελευταίος έχει σχετικό δικαίωμα από την μισθωτική σύμβαση, έτσι ώστε αυτό που συνεχίζεται να είναι η ίδια μίσθωση και όχι μια εντελώς νέα.
Ωστόσο η εφαρμογή της Α.Α.Δ.Ε., για την ηλεκτρονική υποβολή των πληροφοριακών στοιχείων των μισθώσεων επιτρέπει την δήλωση τροποποίησης μισθωτικής σύμβασης μόνο αν αυτή αφορά στη διάρκεια της μίσθωσης, το ύψος του ενοικίου, την ημερομηνία σύνταξης του συμφωνητικού και τα στοιχεία του “ΕΝΕΡΓΕΙΑΚΟΥ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟΥ”, όχι όμως αν αυτή αφορά σε αναγκαία τροποποίηση των στοιχείων των συμβαλλομένων (αν ένας εκ των δύο αλλάξει) ή άλλων στοιχείων, με αποτέλεσμα στις περιπτώσεις αυτές να πρέπει να δηλωθεί εικονικά «λύση» της αρχικής μίσθωσης και εικονικά «σύναψη νέας μίσθωσης». Αυτό όμως δεν συνάδει με το νομοθετικό πλαίσιο των μισθώσεων και στην πράξη δημιουργεί σημαντικά προβλήματα και αντιδικίες μεταξύ των αντισυμβαλλομένων (ιδιοκτητών και ενοικιαστών).
Η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ζητά, κατά συνέπεια, η ηλεκτρονική εφαρμογή της Α.Α.Δ.Ε. να επιτρέπει την δήλωση τροποποίησης υφιστάμενης μίσθωσης συγκεκριμένου ακινήτου, αν αυτή αφορά σε αλλαγή ενός και μόνον από τα εξής στοιχεία:
α. στο πρόσωπο του εκμισθωτή (όταν υπάρχει κληρονόμος, αγοραστής, δωρεοδόχος, τέκνο από γονική παροχή και κάθε είδος νέου κυρίου του ακινήτου), ή
β. στο πρόσωπο του μισθωτή (όταν υπάρχει κληρονόμος του μισθωτή ή υπεισερχόμενο τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο βάσει συμβατικής ρήτρας της αρχικής μίσθωσης), ή
γ. στη χρήση του μισθίου (π.χ. από κατοικία σε επαγγελματική και αντίστροφα) ή
δ. σε επουσιώδεις μεταβολές στην περιγραφή του εκμσιθούμενου ακινήτου – μισθίου (π.χ. στο εμβαδόν, στους βοηθητικούς χώρους ή στον αριθμό παροχής ρεύματος).
Εναλλακτικά και μέχρι να γίνει δεκτό το ανωτέρω αίτημα, η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. προτείνει να προστεθεί άμεσα στην υπάρχουσα εφαρμογή, πεδίο στο οποίο να αναφέρεται ότι η μίσθωση που αναγκαστικά δηλώνεται ως δήθεν «νέα», αποτελεί συνέχιση συγκεκριμένης προηγούμενης μίσθωσης, πράγμα που θα διευκόλυνε εξαιρετικά τους ενδιαφερομένους και τις συναλλαγές.
4) Ενώ σήμερα η απόκτηση ΑΦΜ από φυσικά και νομικά πρόσωπα γίνεται διαδικτυακά χωρίς να χρειάζεται αυτοπρόσωπη μετάβαση σε Φορολογική Αρχή, η απόκτηση ΑΦΜ από διαχειριστή πολυκατοικίας παραμένει εκτός αυτής της φιλικής για τον πολίτη δυνατότητας. Η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ζητά στις διαδικτυακές εφαρμογές της ΑΑΔΕ να προστεθεί και η δυνατότητα απόκτησης ΑΦΜ από το διαχειριστή πολυκατοικίας. Αυτό – όπως επισημαίνει – θα είναι μεγάλη διευκόλυνση στο έργο τους, στο άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού και εντεύθεν στη διαφάνεια της διαχείρισης των οικονομικών των πολυκατοικιών, στην ασφάλιση των κοινοχρήστων μερών και εγκαταστάσεων της πολυκατοικίας και στη συμμετοχή της πολυκατοικίας σε επιδοτούμενα κρατικά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης.
5) Μέχρι το 2013 ήταν ευχερέστατη η νόμιμη εκμίσθωση κοινόκτητων χώρων των πολυκατοικιών (π.χ. παλαιά θυρωρεία, αποθήκες, επιγραφές, κεραίες κιν. τηλεφωνίας κλπ.) και η δήλωση του μισθώματος με τον ΑΦΜ της πολυκατοικίας από το διαχειριστή, ο οποίος κατέβαλλε εφάπαξ το φόρο εισοδήματος στο τέλος κάθε έτους. Τα σχετικά μικρά έσοδα, κατά κανόνα, χρησιμοποιούντο για τη συντήρηση και επισκευή των κοινόχρηστων χώρων και εγκαταστάσεων των πολυκατοικιών.
Από το 2014, με τον ισχύοντα μέχρι σήμερα Κώδικα Φορολογία Εισοδήματος, για λόγους επαύξησης των φορολογικών εσόδων, νομοθετήθηκε η υποχρέωση ξεχωριστής δήλωσης από κάθε συνιδιοκτήτη τόσο του ιδιοκτησιακού ποσοστού στο Ε9, όσο και του μεριδίου του μισθώματος που του αναλογεί! Αυτό είχε ακριβώς αντίθετα αποτελέσματα, διότι ιδιαίτερα σε μεγάλες πολυκατοικίες, ουδείς συνιδιοκτήτης ποτέ ασχολήθηκε να δηλώσει οτιδήποτε από αυτά. Έτσι οι χώροι αυτοί είτε παρέμειναν κενοί και άχρηστοι, είτε μισθώθηκαν υπό συνθήκες φορολογικής αδιαφάνειας, με αποτέλεσμα το Δημόσιο να χάνει όλα τα σχετικά φορολογικά έσοδα κάθε χρόνο.
Η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ζητά να επανέλθει η προϊσχύσασα αυτοτελής φορολόγηση των μισθωμάτων των κοινόκτητων χώρων, με το Α.Φ.Μ. της πολυκατοικίας και με αναλογικό συντελεστή 20%. Όπως επισημαίνει, “το Δημόσιο θα εισπράξει πολύ περισσότερα έσοδα, πολύ ευκολότερα, γιατί τα σχετικά μισθώματα θα δηλώνονται και θα πληρώνεται ολόκληρος ο αναλογών φόρος, ενώ παράλληλα θα υπάρχει διαφάνεια και στη δήλωση των μισθώσεων αυτών και των ακριβών στοιχείων των μισθωτών τους”.