Δαπάνες περιουσιακών στοιχείων: Το κεραμίδι… πληρώνεται

Συνεχίζουμε σήμερα την ανάλυσή μας σχετικά με τα τεκμήρια για τις δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων.

 

Γράφει ο Αποστόλης Αλωνιάτης

 

Να θυμίσουμε ότι τα όσα αναλύουμε αναφέρονται στο άρθρο 32 του Ν.4172/2013 (ΠΟΛ.1076/26.3.2015) και ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου, της συζύγου του και των εξαρτώμενων µελών του λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για αγορά ή μίσθωση ακινήτου.

 

Στην έννοια αυτή συμπεριλαμβάνονται αγορά ή χρονομεριστική ή χρηματοδοτική μίσθωση ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ή κατασκευή δεξαμενής κολύμβησης.

 

1. Ως τίμημα αγοράς λαμβάνεται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

 

Α. Στο τίμημα αυτό θα προστεθούν και τα ποσά των ΦΜΑ, συμβολαιογραφικά και λοιπά έξοδα και φόροι.

 

Β. Κρίσιμος χρόνος για να υπολογιστεί το ποσόν της τεκμαρτής δαπάνης είναι ο χρόνος σύνταξης του συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου, εφόσον καταβληθεί ολόκληρο το τίμημα και παραδοθεί η χρήση και η κυριότητα του ακινήτου, διαφορετικά το ποσό της δαπάνης θα κατανέμεται στα φορολογικά έτη που καταβάλλονται οι δόσεις.

 

Γ. Το ίδιο ισχύει και σε περίπτωση σύνταξης προσυμφώνου αγοράς.

 

Δ. Σε ανέγερση οικοδομής, εφόσον διαρκέσει περισσότερο του ενός έτους, σε κάθε έτος σαν ποσό δαπάνης θα ληφθεί το αντίστοιχο του κόστους ανέγερσης στο ίδιο έτος, εκτός εάν χρόνος καταβολής έχει ορισθεί ο χρόνος αποπεράτωσης της οικοδομής.

 

Ε. Τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται για επισκευή και συντήρηση κατοικίας δεν υπολογίζονται ως δαπάνη απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Αν όμως πρόκειται για προσθήκες, επεκτάσεις, τότε τίθεται θέμα δαπάνης απόκτησης.

 

Στ. Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου µε συνιδιοκτησία ή σε περίπτωση που περισσότεροι από κοινού ανεγείρουν οικοδομή, σε κάθε έναν αναλογεί ποσό δαπάνης όσο το ποσοστό συμμετοχής του.

 

Ζ. Σε περίπτωση όπου από διαφορετικό πρόσωπο αγοράζεται η ψιλή κυριότητα κι από άλλο η επικαρπία ακινήτου, σε καθέναν θα υπολογισθεί ποσό δαπάνης απόκτησης που του αναλογεί επιμεριστικά, κατά το ποσοστό που προβλέπεται από τη φορολογία κληρονομιών. Το ίδιο ισχύει και στην περίπτωση που ανεγείρεται οικοδομή σε οικόπεδο στο οποίο άλλο πρόσωπο είναι ψιλός κύριος και άλλο επικαρπωτής, δηλαδή η δαπάνη ανέγερσης επιμερίζεται στους δύο κατά τα ποσοστά που προβλέπονται από τη φορολογία κληρονομιών ανεξάρτητα σε ποιου το όνομα εκδίδεται η άδεια ανέγερσης οικοδομής.

 

Η. Σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής από μισθωτή µε δικές του δαπάνες σε έδαφος του εκμισθωτή, η δαπάνη ανέγερσης βαρύνει το μισθωτή, ο οποίος αναλαμβάνει την ανέγερση και ο οποίος πραγματικά καταβάλλει τα χρηματικά ποσά της εν λόγω δαπάνης.

 

Θ. Η αξία αγοράς ακινήτου που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της δαπάνης απόκτησης, όταν το ακίνητο αποκτάται µε αναγκαστικό πλειστηριασμό, είναι το ποσό του εκπλειστηριάσματος και κάθε άλλο ποσό (π.χ. φόρος μεταβίβασης, συμβολαιογραφικά) που πραγματικά κατέβαλε ο υπερθεματιστής, εκτός βεβαίως εάν από κάποιο άλλο στοιχείο προκύψει εικονικότητα του πλειστηριασμού ή συμφωνία για καταβολή ενός επιπλέον ποσού. Σε ιδιωτικό πλειστηριασμό, για τον προσδιορισμό της δαπάνης λαμβάνεται το τίμημα που πραγματικά καταβλήθηκε.

 

Να σημειώσουμε εδώ ότι αν το ακίνητο αγοραστεί με δάνειο ή με δωρεά χρημάτων ή σύμβαση, θα πρέπει να αναφέρει ρητά τον σκοπό του δανείου ή της δωρεάς και να συνάπτονται πριν από την αγορά στην περίπτωση που δεν αναφέρεται ο σκοπός. Τα χρήματα που αντλούνται από το δάνειο ή τη δωρεά αυτή, δεν μπορούν να χρησιμοποιηθούν για την κάλυψη άλλων τεκμηρίων.

 

2. Η ετήσια δαπάνη για δωρεές, γονικές παροχές ή χορηγίες χρηματικών ποσών, εφόσον αυτά υπερβαίνουν ετησίως τα 300 ευρώ.

 

Προσοχή: Εξαιρούνται οι δωρεές προς το Δημόσιο, τους δήμους και τις κοινότητες, τα ΑΕΙ, τα Κρατικά και Δημοτικά Νοσηλευτικά Ιδρύματα και τα νοσοκομεία, που αποτελούν ΝΠΙΙ κι επιχορηγούνται από τον κρατικό προϋπολογισμό, καθώς και τα Προνοιακά Ιδρύματα του ευρύτερου δημόσιου τομέα (κρατικά ΝΠΔΔ), ως και τα Προνοιακά Ιδρύματα ιδιωτικού δικαίου, των οποίων οι δαπάνες λειτουργίας καλύπτονται τουλάχιστον κατά 70% µε επιχορηγήσεις από τον κρατικό προϋπολογισμό.

 

Εξαιρούνται επίσης οι δωρεές ή χορηγίες προς τα κοινωφελή ιδρύματα, τα ημεδαπά νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου που έχουν συσταθεί.

 

3. Απόσβεση δανείων ή πιστώσεων οποιασδήποτε μορφής. Στο ποσό της δαπάνης αυτής περιλαμβάνεται και το ποσό των οικείων τόκων, στους οποίους περιλαμβάνονται και οι τυχόν τόκοι υπερημερίας.

 

Η απόσβεση δανείων και πιστώσεων οποιασδήποτε μορφής θεωρείται δαπάνη απόκτησης που βαρύνει τον λήπτη του δανείου. Σε κάθε περίπτωση εξετάζεται το γεγονός του ποιος πραγματικά καταβάλλει τα σχετικά ποσά.

 

Δηλαδή, εξετάζεται ποιός πραγματικά πληρώνει το ποσό της τοκοχρεωλυτικής δόσης. Αν τα χρήματα κατατίθενται στο λογαριασμό του δανείου από το λογαριασμό ενός συγγενικού προσώπου (π.χ. του πατέρα), σε περίπτωση ελέγχου, το τεκμήριο θα χρεωθεί στον πατέρα και υπάρχει κίνδυνος να ζητηθεί και φόρος δωρεάς.

 

Τεκμήριο αποτελεί και η τοκοχρεωλυτική για την αποπληρωμή δανείου αγοράς πρώτης κατοικίας.

 

 

Η αγορά καταναλωτικών αγαθών με πιστωτικές κάρτες δεν αποτελούν τεκμήριο.

 

Αν, όμως, με την πιστωτική μας κάρτα αγοράσουμε κάποιο από τα παραπάνω αγαθά, θα πρέπει στον κωδικό που αναφέρεται στην «Απόσβεση δανείων ή πιστώσεων οποιασδήποτε μορφής» να αναγράφουμε και τα ποσά που χρησιμοποιούνται για την εξόφληση αυτών των αγαθών.

 

 

Αγορά επιχειρήσεων ή σύσταση ή αύξηση του κεφαλαίου επιχειρήσεων που λειτουργούν ατομικώς ή µε τη μορφή ομόρρυθμης ή ετερόρρυθμης ή ανώνυμης εταιρίας ή περιορισμένης ευθύνης εταιρίας ή ιδιωτικής κεφαλαιουχικής εταιρίας ή κοινωνίας ή κοινοπραξίας ή αστικής εταιρίας ή αγορά εταιρικών µερίδων και χρεογράφων γενικώς.

 

i. Η διατύπωση της διάταξης αυτής είναι γενική και καταλαμβάνει επομένως κάθε περίπτωση δαπάνης για συμμετοχή σε οποιασδήποτε μορφής εταιρία. Υπάγονται κατ’ ακολουθία όλα τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται, ως εισφορά σε νεοϊδρυόμενο νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, ως κεφάλαιο για την ίδρυση ατομικής επιχείρησης, καθώς και τα ποσά για αύξηση κεφαλαίου νομικού προσώπου ή νομικής οντότητας.

 

ii. Η ίδια διάταξη ορίζει σαν τεκμαρτή δαπάνη τα χρηματικά ποσά που καταβάλλονται και για την αγορά χρεογράφων γενικά. Διευκρινίζεται ότι στην έννοια των χρεογράφων συμπεριλαμβάνονται οι ομολογίες, τα έντοκα γραμμάτια του Ελληνικού Δημοσίου, τα ομόλογα τραπεζών, τα προθεσμιακά συμβόλαια, τα συμβόλαια μελλοντικής εκπλήρωσης, τα συμβόλαια δικαιωμάτων προαίρεσης, τα μερίδια αμοιβαίων κεφαλαίων, οι μετοχές και γενικά προϊόντα που μπορούν να διαπραγματεύονται στα χρηματιστήρια και στις αγορές.