Έτοιμες οι νέες αντικειμενικές τιμές ακινήτων

Εγκρίθηκαν και υπογράφηκαν από τις 18 Μαϊου από τον υπουργό Οικονομικών Χρήστο Σταϊκούρα και οδεύουν για δημοσίευση στο Φ.Ε.Κ. Αυξάνονται οι τιμές ζώνης της Εφορίας στις περισσότερες από τις 10.216 περιοχές όπου ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, ενώ εφαρμόζονται τιμές ζώνης για πρώτη φορά σε άλλες 3.754  περιοχές.

Εγκεκριμένες και έτοιμες προς ανακοίνωση είναι εδώ και 16 μέρες οι νέες αντικειμενικές τιμές των ακινήτων για περίπου 14.000 περιοχές που αντιστοιχούν στο 95% της επικράτειας της χώρας. Η σχετική απόφαση, την οποία έχει υπογράψει από τις 18 Μαϊου ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, αναμένεται να δημοσιευτεί εντός των προσεχών ημερών στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Σύμφωνα με πληροφορίες, με την απόφαση του υπουργού, αυξάνονται έως και 80% οι αντικειμενικές τιμές ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο, δηλαδή οι τιμές αφετηρίας για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, στις περισσότερες από τις 10.216 περιοχές της χώρας όπου ισχύει ήδη το σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Με τις αυξήσεις αυτές, επιδιώκεται η προσέγγιση των αντικειμενικών με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Σε πολύ λιγότερες περιοχές, όπου οι πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς έχουν υποχωρήσει, ειδικά τα τελευταία χρόνια, κάτω από το επίπεδο των υφιστάμενων αντικειμενικών τιμών οι νέες αξίες που προβλέπει η υπουργική απόφαση θα είναι μειωμένες.

Επιπλέον, με την ίδια απόφαση, επεκτείνεται σε άλλες 3.754 περιοχές της χώρας το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης, για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων. Πρόκειται για περιοχές στις οποίες σήμερα εφαρμόζονται άλλα συστήματα αντικειμενικού προσδιορισμού από τα οποία προκύπτουν πολύ χαμηλές φορολογητέες αξίες. Ως εκ τούτου και στις περιοχές αυτές θα προκύψουν αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων, οι οποίες θα είναι ακόμη πιο μεγάλες από αυτές που θα προκύψουν για τις περιοχές όπου ήδη εφαρμόζεται το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης.

Οι αντικειμενικές τιμές που προβλέπει η απόφαση του υπουργού Οικονομικών για 13.970 περιοχές-«ζώνες» συνολικά σε όλη τη χώρα θα γνωστοποιηθούν μεν τις επόμενες ημέρες αλλά θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022 τόσο για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. (κύριο και συμπληρωματικό) όσο και για άλλους 18 φόρους που επιβάλλονται στην απόκτηση και την κατοχή ακινήτων, όπως π.χ. ο φόρος μεταβίβασης και οι φόροι δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών. Δηλαδή, ο υπολογισμός των φόρων επί των ακινήτων με τις νέες αντικειμενικές τιμές θα ξεκινήσει από το επόμενο έτος.

Ωστόσο, ειδικά για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. τόσο τον κύριο όσο και τον συμπληρωματικό, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών σχεδιάζει παρεμβάσεις προκειμένου οι νέες αυξημένες αντικειμενικές τιμές που θα λαμβάνονται υπόψη από την 1η-1-2022 στις περισσότερες περιοχές της χώρας, όχι μόνο να μην οδηγήσουν σε αυξήσεις φορολογικών επιβαρύνσεων για τους ιδιοκτήτες αλλά ει δυνατόν οι επιπτώσεις τους να υπεραντισταθμιστούν και να επέλθουν και μειώσεις 8% μεσοσταθμικά, κυρίως για τους μικροϊδιοκτήτες.

Ουσιαστικά, από την 1η-1-2022 θα εφαρμόζονται αντικειμενικές τιμές για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας στο 95% της επικράτειας της χώρας, ενώ σήμερα το σύστημα των αντικειμενικών τιμών καλύπτει το 85% της συνολικής ελληνικής επικράτειας. Επιπλέον από το νέο έτος θα αυξηθούν τουλάχιστον οι 18 από τους 20 φόρους που επιβάλλονται σήμερα στα ακίνητα καθώς ο κύριος και ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα τροποποιηθούν προκειμένου να μην επηρεαστούν ανοδικά από την εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών αλλά και να προκύψουν ελαφρύνσεις για τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκτητών.

Επίσης, από το 2022 ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα αρχίσει να εξοφλείται από τον Μάρτιο αντί από τον Σεπτέμβριο. Ως εκ τούτου, περίπου 6,3 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων μόλις ολοκληρώσουν τον Φεβρουάριο του 2022 την εξόφληση των έξι μηνιαίων δόσεων του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2021 θα αρχίσουν από τον Μάρτιο να εξοφλούν άλλες 6 μηνιαίες δόσεις για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2022. Για δώδεκα συνεχόμενους μήνες δηλαδή θα πληρώνουν ΕΝ.Φ.Ι.Α.!

Όλος αυτός ο σχεδιασμός του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα αποκαλύφθηκε χθες από το κείμενο της έκθεσης που συνέταξε η Ευρωπαϊκή Επιτροπή στο πλαίσιο της 10ης αξιολόγησης της ελληνικής οικονομίας υπό καθεστώς της «ενισχυμένης εποπτείας».

Βάσει των όσων αναφέρονται, ειδικότερα, στην έκθεση της Κομισιόν:

• Οι ελληνικές αρχές ολοκλήρωσαν την μεταρρύθμιση που προβλέπει την εξομοίωση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς και την επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε επιπλέον 10% της ελληνικής επικράτειας με συνέπεια το σύστημα αυτό να καλύπτει πλέον το 95% της επικράτειας από 85% που κάλυπτε μέχρι πρότινος.
• Επιπλέον, οι αντικειμενικές τιμές έχουν «ψηφιοποιηθεί» δηλαδή έχουν ενσωματωθεί σε ψηφιακούς χάρτες σε όλες τις περιοχές όπου ισχύουν και ήδη έχουν εγκριθεί επισήμως και εκδοθεί με απόφαση του υπουργού Οικονομικών Χρήστου Σταϊκούρα, η οποία υπεγράφη στις 18 Μαϊου 2021 και αναμένεται σύντομα να δημοσιευθεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
• Οι νέες αντικειμενικές τιμές θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022 για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. και για όλους τους άλλους φόρους που επιβάλλονται επί των ακινήτων, συμπεριλαμβανομένων των φόρων μεταβιβάσεων ακινήτων και των φόρων κληρονομιάς.
• Οι ελληνικές αρχές σχεδιάζουν μιας ευρείας έκτασης μεταρρύθμιση στον Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) που θα βασίζεται στις νέες – εξομοιωμένες με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς και «ψηφιοποιημένες» – αντικειμενικές τιμές. Η βἀση υπολογισμού του ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα είναι πλέον διευρυμένη λόγω αύξησης των αντικειμενικών αξιών και επέκτασής τους σε επιπλέον 10% της επικράτειας με αποτέλεσμα να υπάρχουν περιθώριο για μια σημαντική μεταρρύθμιση στις λοιπές παραμέτρους υπολογισμού του ΕΝ.Φ.Ι.Α., δηλαδή στις κλίμακες και τους συντελεστές του φόρου. Η νέα νομοθεσία θα έχει διαμορφωθεί και θα έχει ψηφιστεί έως τον Νοέμβριο του 2021.
• Ο υπολογισμός του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2022 με το νέο σύστημα θα γίνει τους πρώτους μήνες του 2022, τα εκκαθαριστικά σημειώματα του φόρου θα σταλούν στους ιδιοκτήτες ακινήτων πιθανότατα τον Φεβρουάριο και η πληρωμή του φόρου θα πρέπει να ξεκινήσει από τον Μάρτιο! Επομένως οι πληρωμές των μηνιαίων δόσεων του ΕΝ.Φ.Ι.Α. από το 2022 και μετά θα απλώνονται σε ολόκληρο το έτος, αντί να συσσωρεύονται στο δεύτερο εξάμηνο, όπως γίνεται μέχρι σήμερα.

Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες, οι αντικειμενικές τιμές ακινήτων που ενέκρινε ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας κινούνται χαμηλότερα από αυτές που είχαν προτείνει οι πιστοποιημένοι εκτιμητές ακινήτων που είχαν αναλάβει όλο το προηγούμενο διάστημα να καταγράψουν τις πραγματικές τιμές της αγοράς και να ενημερώσουν ειδική εφαρμογή που είχε σχεδιαστεί για τον σκοπό αυτόν. Παρ’ όλα αυτά σε πάρα πολλές περιοχές της χώρας και ειδικά στην περιφέρεια οι αυξήσεις στις τιμές ζώνης φθάνουν σε πολύ υψηλά ποσοστά της τάξεως του 60% ή και 80%, ενώ μεσοσταθμικά κινούνται περίπου στο 10%-20%.

Ειδικότερα, από την 1η-1-2022:

1) Θα τεθούν για πρώτη φορά σε ισχύ αντικειμενικές τιμές ζώνης σε 3.754 περιοχές της χώρας, όπου σήμερα δεν ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών αλλά εφαρμόζονται άλλα συστήματα αντικειμενικού προσδιορισμού από τα οποία προκύπτουν πολύ χαμηλές φορολογητέες αξίες. Πρόκειται κατά κύριο λόγο για περιοχές σε νησιά όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Πάρος καθώς και για περιοχές στην ηπειρωτική Ελλάδα, όπως το Πόρτο Χέλι, οι οποίες έχουν αναπτυχθεί οικιστικά ή και τουριστικά, αλλά αντιμετωπίζονται φορολογικά ως εκτός σχεδίου και οικισμού. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολυτελή ακίνητα ή οικόπεδα-φιλέτα στις περιοχές αυτές να πληρώνουν φόρους-ψίχουλα μόνο και μόνο επειδή βρίσκονται σε οικισμούς στους οποίους δεν υπάρχουν τιμές ζώνης. Η επέκταση των αντικειμενικών τιμών στις περιοχές αυτές θα έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση των φορολογητέων αξιών των ακινήτων και συνακόλουθα την πολύ μεγάλη άνοδο των φόρων που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία στις συγκεκριμένες περιοχές από την 1η-1-2022 που οι νέες τιμές θα ενεργοποιηθούν.

2) Θα αναπροσαρμοστούν οι αντικειμενικές τιμές ζώνης σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας όπου ήδη ισχύει το σύστημα των τιμών αυτών, ώστε να προσεγγίσουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Η διαδικασία αυτή έχει προχωρήσει και έχει ολοκληρωθεί για 10.216 περιοχές.

H απόφαση του υπουργού Οικονομικών προβλέπει αυξήσεις αντικειμενικών-φορολογητέων αξιών έως και πάνω από 60% που σε ορισμένες περιπτώσεις φθάνουν ακόμη και το 80% κυρίως σε περιοχές της περιφέρειας.  Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας, όπου καταγράφεται σημαντική άνοδος της ζήτησης κατά τη διάρκεια των τελευταίων πέντε ετών λόγω του Airbnb, οι αυξήσεις ανέρχονται σε 8%-40% στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας.

Στα βόρεια προάστια οι αυξήσεις κινούνται κατά μέσον όρο στα επίπεδα του 10%-30% ενώ μεγάλες είναι οι αυξήσεις στα νότια προάστια της Αττικής που έχουν ευνοηθεί από την αυξημένη ζήτηση κατοικιών τόσο από επενδυτές του εξωτερικού όσο και από το έργο του Ελληνικού καθώς και στις συνοικίες των δυτικών προαστίων.

Οι επιπτώσεις σε 20 φόρους, τέλη και λοιπές επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία

Αναλυτικά, οι μεταβολές στις αντικειμενικές – φορολογητέες αξίες των ακινήτων, που αποσκοπούν στην προσέγγισή τους με τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς, αναμένεται να προκαλέσουν, αντίστοιχα, μεταβολές σε 20 φόρους και τέλη που επιβάλλονται στην απόκτηση και τη χρήση ακινήτων.  Οι φόροι αυτοί είναι:

1) Ο κύριος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), ο οποίος επιβάλλεται με βάση κλίμακες βασικού ποσού φόρου ανά τ.μ. ακινήτου ανάλογα με το ύψος της τιμής ζώνης ανά τ.μ. που ισχύει στην περιοχή κάθε ακινήτου. Όπως ήδη αναφέραμε, η ανοδική επίδραση που θα έχει ο καθορισμός των νέων αντικειμενικών τιμών στο ύψος του κύριου ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2022 σε πολλές περιοχές της χώρας θα επιδιωχθεί να μετριαστεί με παρεμβάσεις στις παραμέτρους υπολογισμού του που θα έχουν ως στόχο οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων να μην επιβαρυνθούν με αυξημένο φόρο ή ακόμη και να πληρώσουν μειωμένο φόρο.

2) Ο συμπληρωματικός ΕΝ.Φ.Ι.Α. φυσικών προσώπων, ο οποίος επιβάλλεται επί του αθροίσματος των φορολογητέων αξιών των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων εδαφικών εκτάσεων που κατέχει κάθε φυσικό πρόσωπο, εφόσον το άθροισμα αυτό υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Και στον φόρο αυτό θα γίνουν παρεμβάσεις ώστε να μην προκύψουν υπέρμετρες αυξήσεις επιβαρύνσεων στις περιοχές όπου οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων, λόγω της ισχύος των νέων τιμών ζώνης, θα έχουν εκτιναχθεί στα ύψη.

3) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.

4) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.

5) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.

6) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

7) Ο φόρος διανομής ακινήτων.

8) Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.), που επιβάλλεται υπέρ των Δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

9) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).

10) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

11) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.

12) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

13) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

14) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

15) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.

16) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.

17) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.

18) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.

19) Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.

20) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας.