Αναγκαστικές μειώσεις ενοικίων

Οι υποχρεωτικές μειώσεις ενοικίων που επιβλήθηκαν από την κυβέρνηση το 2020 συνδυαζόμενες με τέσσερις άκρως ευνοϊκές νομοθετικές διατάξεις που θα ισχύσουν φέτος κατά τον υπολογισμό των φόρων στα εισοδήματα από εκμισθώσεις θα προκαλέσουν μεγάλες μειώσεις φόρων στα εκκαθαριστικά που θα λάβουν φέτος χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.

Σύμφωνα με νομοθετικές διατάξεις που ψηφίστηκαν το 2019, το 2020 και φέτος, κατά την εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων που θα υποβάλουν φέτος χιλιάδες ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων πληγέντες οικονομικά από την επιδημία του κορωνοϊού θα ισχύσουν οι ακόλουθες ευνοϊκές ρυθμίσεις:

1) Μη εφαρμογή της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης. Τα εισοδήματα από εκμισθώσεις ακινήτων (καθώς επίσης κι από όλες τις άλλες πηγές, πλην των μισθών και των συντάξεων), απαλλάσσονται φέτος από την ειδική εισφορά αλληλεγγύης, η οποία μέχρι πέρυσι υπολογιζόταν κλιμακωτά, με συντελεστές 2,2% έως 10%, επί του συνολικού ετήσιου ατομικού φορολογητέου εισοδήματος κάθε φορολογουμένου, εφόσον το εισόδημα αυτό είναι μεγαλύτερο από 12.000 ευρώ.

 

2) Απαλλαγή από τα τεκμήρια διαβίωσης. Κατά την εκκαθάριση των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων, θα απαλλαγούν πλήρως από τα τεκμήρια διαβίωσης (από τα ελάχιστα ποσά τεκμηρίων των 2.500-3.000 ευρώ, από τα τεκμήρια για κατοικίες, Ι.Χ. αυτοκίνητα, σκάφη αναψυχής κ.λπ.) όλοι οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που υποχρεώθηκαν να εισπράξουν ενοίκια μειωμένα κατά 40% έστω και για έναν από τους μήνες Μάρτιο έως Αύγουστο και Νοέμβριο έως Δεκέμβριο 2020, καθώς και όσοι εξαναγκάστηκαν να εισπράξουν ενοίκια μειωμένα τουλάχιστον κατά 30% έστω και σε έναν από τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο του 2020, εφόσον υπέβαλαν έστω και μία εγκεκριμένη δήλωση COVID στο σύστημα TAXISnet.

Η απαλλαγή από τα τεκμήρια διαβίωσης, η οποία συνεπάγεται φορολόγηση αποκλειστικά με βάση τα πραγματικά εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2020, θα ισχύσει εφόσον οι εν λόγω φορολογούμενοι:

α) τουλάχιστον σε ένα από τα δύο προηγούμενα χρόνια, το 2019 και το 2020,  δεν φορολογήθηκαν με βάση τα τεκμήρια διαβίωσης.

β) δεν είχαν κάποια μεταβολή στα περιουσιακά στοιχεία τους που να επηρέασε ανοδικά τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης που τους βαρύνουν, με αποτέλεσμα να μην υπάρξει αύξηση των τεκμηρίων διαβίωσης το φορολογικό έτος 2020 σε σύγκριση με το φορολογικό έτος 2019, δηλαδή

γ) πραγματοποίησαν το 2020 δαπάνες για αποπληρωμές δόσεων δανείων και πιστωτικών καρτών, καθώς και δαπάνες απόκτησης περιουσιακών στοιχείων μεγάλης αξίας (έξοδα για αγορές ακινήτων, Ι.Χ. αυτοκινήτων, σκαφών κ.λπ.) οι οποίες αθροιστικά δεν υπερβαίνουν το πραγματικό τους εισόδημα ή το υπερβαίνουν αλλά η επιπλέον διαφορά δικαιολογείται με χρηματικά ποσά που θα αναγραφούν στη φετινή φορολογική δήλωση (λοιπά εισοδήματα απαλλασσόμενα ή αυτοτελώς φορολογούμενα, δάνεια, δωρεές, έκτακτα εισοδήματα, άλλες οικονομικές ενισχύσεις, έσοδα από πωλήσεις περιουσιακών στοιχείων κ.λπ.)

Για κάθε φορολογούμενο που δεν πληροί τις παραπάνω προϋποθέσεις και στη φετινή δήλωση φορολογίας εισοδήματος, που θα υποβάλλει για το φορολογικό έτος 2020, τα τεκμήρια διαβίωσης θα προσδιορίσουν το φορολογητέο εισόδημά του σε επίπεδο υψηλότερο του πραγματικού δηλωθέντος, θα λαμβάνεται υπόψη ως τεκμαρτό εισόδημα το μικρότερο ποσό τεκμηρίων διαβίωσης μεταξύ των φορολογικών ετών 2018, 2019 και 2020, εφόσον όμως μεταξύ των φορολογικών ετών 2019 και 2020 δεν σημειώθηκε αύξηση του συνολικού ποσού των τεκμηρίων διαβίωσης.

3) Πλήρης ή μερική απαλλαγή από το πρόστιμο του 22% που επιβάλλεται σε περίπτωση μη κάλυψης του 30% του εισοδήματος του 2020 με ηλεκτρονικές πληρωμές δαπανών. Κατά την εκκαθάριση των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων, οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων που έχουν πληγεί οικονομικά από την πανδημία του κορωνοϊού καθώς επίσης και όσοι ιδιοκτήτες ακινήτων είχαν συμπληρωμένο το 60ο έτος της ηλικίας τους στις 31-12-2019, εφόσον δεν έχουν καταφέρει να καλύψουν ποσοστό 30% του ατομικού ετησίου εισοδήματος του 2020 με δαπάνες εξοφληθείσες μέσω ηλεκτρονικών μεθόδων πληρωμής (μέσω πιστωτικών ή χρεωστικών ή προπληρωμένων καρτών ή μέσω web-banking κ.λπ.) δεν θα επιβαρυνθούν με επιπλέον φόρο εισοδήματος 22% επί του ακάλυπτου ποσού.

Για όσους ιδιοκτήτες ακινήτων δεν εμπίπτουν στις παραπάνω πρόσθετες εξαιρέσεις αλλά κατά τη διάρκεια του 2020 εξόφλησαν με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής δαπάνες που αντιστοιχούν σε ποσοστό μεταξύ 20% και 30% του ατομικού ετήσιου πραγματικού εισοδήματος του 2020, ο επιπλέον φόρος με τον οποίο θα επιβαρυνθούν λόγω μη κάλυψης του 30%, θα υπολογιστεί επί του ποσού που παρέμεινε ακάλυπτο (επί της διαφοράς μεταξύ του ποσού των εξοφληθεισών δαπανών και του ποσού που αντιστοιχεί στο 30% του εισοδήματος) με συντελεστή μειωμένο κατά 50%, δηλαδή με 11% αντί με 22%. Π.χ. ένας φορολογούμενος ο οποίος εμπίπτει στην υποχρέωση να έχει εξοφλήσει με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής δαπάνες που αντιστοιχούν στο 30% του ατομικού ετησίου πραγματικού εισοδήματος του 2020, εάν κατάφερε τελικά να εξοφλήσει με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής δαπάνες που αντιστοιχούν στο 25% του εισοδήματός του, ο επιπλέον φόρος που θα κληθεί να πληρώσει θα υπολογιστεί με 11% (κι όχι με 22%) επί του ακάλυπτου 5% του ετησίου εισοδήματός του. Ειδικότερα, εάν ο φορολογούμενος αυτός απέκτησε εισόδημα 20.000 ευρώ και οι δαπάνες που πραγματοποίησε με ηλεκτρονικές πληρωμές ανήλθαν σε 5.000 ευρώ (στο 25% του εισοδήματος) αντί σε 6.000 ευρώ (στο 30% του εισοδήματος) που θα έπρεπε κανονικά, θα κληθεί να πληρώσει επιπλέον φόρο που θα υπολογιστεί με συντελεστή όχι 22% αλλά 11% επί της διαφοράς των 1.000 ευρώ που έμεινε ακάλυπτη. Θα κληθεί να πληρώσει δηλαδή επιπλέον φόρο 110 ευρώ, αντί 220 ευρώ.

4) Απαλλαγή από την πληρωμή φόρου εισοδήματος για τα ανείσπρακτα ενοίκια του 2020, άνευ γραφειοκρατικών διαδικασιών. Κατά την εκκαθάριση των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φορολογικού έτους 2020, τις οποίες θα κληθούν υποβάλουν φέτος εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, προβλέπεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για ολόκληρα τα ποσά των ενοικίων που δεν εισέπραξαν σε έναν ή περισσότερους μήνες του χρονικού διαστήματος Μαρτίου-Δεκεμβρίου 2020. Η πλήρης αυτή απαλλαγή θα χορηγείται στους δικαιούχους χωρίς να χρειάζεται να έχουν προβεί σε χρονοβόρες, πολύπλοκες και γραφειοκρατικές νομικές ενέργειες κατά των ενοικιαστών, οι οποίες απαιτούν συναλλαγές με υπηρεσίες των δικαστηρίων, όπως η άσκηση αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, η έκδοση διαταγής πληρωμής ή διαταγής απόδοσης χρήσης μίσθιου κ.λπ.

Στους ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων οι οποίοι δεν εισέπραξαν ενοίκια από τους μισθωτές τους το 2020 η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ανείσπρακτα αυτά ποσά θα χορηγηθεί με μόνη προϋπόθεση την κοινοποίηση εξωδίκων στους μισθωτές. Σε κάθε περίπτωση, η κοινοποίηση του εξωδίκου πρέπει να γίνει το αργότερο μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των φετινών δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων, δηλαδή μέχρι τις 27 Αυγούστου 2021. Επιπλέον, κάθε ιδιοκτήτης, για να κατοχυρώσει το αφορολόγητο των ανείσπρακτων ενοικίων του 2020 θα πρέπει, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας υποβολής των δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων φορολογικού έτους 2021, δηλαδή μέχρι τις 30-6-2022 να προσκομίσει διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή αντίγραφο της αγωγής αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Αν δεν το πράξει, τότε θα πρέπει να υποβάλει τροποποιητική δήλωση για τα εισοδήματα του 2020 άνευ προστίμου προκειμένου να δηλώσει ως φορολογητέα και τα ανείσπρακτα ενοίκια του 2020 και να καταβάλει φόρο επ’ αυτών! Ο φόρος που θα πληρώσει θα απαλλάσσεται από τόκους και πρόστιμα για το χρονικό διάστημα μέχρι τις 30-6-2022.

Η σχετική νομοθετική διάταξη αφορά τόσο τους ιδιοκτήτες που εντάχθηκαν στις ρυθμίσεις για τις αναγκαστικές μειώσεις κατά 40% των ενοικίων και δεν έλαβαν από τους ενοικιαστές τους το υπόλοιπο 60% όσο και τους ιδιοκτήτες που δεν εντάχθηκαν στις αναγκαστικές μειώσεις κατά 40% αλλά δεν έλαβαν από τους ενοικιαστές τους το σύνολο ή μέρος των ενοικίων.

Οι ιδιοκτήτες εκμισθούμενων ακινήτων οι οποίοι θα επωφεληθούν από τις παραπάνω ευνοϊκές ρυθμίσεις εκτιμάται ότι υπερβαίνουν τους 400.000. Οι φορολογούμενοι αυτοί αναμένεται να λάβουν φέτος από την Εφορία πολύ … “ελαφρά” εκκαθαριστικά σημειώματα για τις δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος που θα υποβάλουν για το 2020. Με τα σημειώματα αυτά θα καλούνται να πληρώσουν ελάχιστους φόρους, μειωμένους σημαντικά σε σύγκριση με αυτούς που πλήρωσαν πέρυσι.

Αιτία για την εξέλιξη αυτή δεν θα είναι μόνο οι 4 παραπάνω ευνοϊκές ρυθμίσεις αλλά και οι εισοδηματικές απώλειες που υπέστησαν οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι κατά τη διάρκεια του 2020, εξαιτίας των περιοριστικών μέτρων που ελήφθησαν από την κυβέρνηση για την προστασία της δημόσιας υγείας έναντι της εξάπλωσης της επιδημίας του κορωνοϊού.

ΑΝΑΛΥΤΙΚΟΣ ΠΙΝΑΚΑΣ ΜΕ ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑΤΑ: ΠΟΣΟ ΧΑΜΗΛΟΤΕΡΑ ΣΕ ΣΥΓΚΡΙΣΗ ΜΕ ΠΕΡΥΣΙ ΘΑ ΔΙΑΜΟΡΦΩΘΟΥΝ ΦΕΤΟΣ ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΑΚΙΝΉΤΩΝ.

ΠΟΣΟ ΘΑ ΜΕΙΩΘΟΥΝ ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΣΤΑ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΑ ΑΠΟ ΕΝΟΙΚΙΑ ΓΙΑ ΤΟ 2020 (2)