Με βάση τις εμπορικές τιμές οι φόροι στα ακίνητα

Δύο διατάξεις που περιελήφθησαν στο φορολογικό νομοσχέδιο προβλέπουν την παράλληλη λειτουργία δύο νέων βάσεων δεδομένων-πληροφοριακών συστημάτων που θα προσδιορίζουν και θα αναπροσαρμόζουν ανά τακτά διαστήματα τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων με βάση τα πραγματικά δεδομένα της κτηματαγοράς και θα παρέχουν τη δυνατότητα αυτόματων υπολογισμών και εκτιμήσεων για τις αξίες όλων των ακινήτων της χώρας για φορολογικούς σκοπούς και όχι μόνο. Ο υπολογισμός της αξίας κάθε ακινήτου θα μπορεί να γίνεται με γεωεντοπισμό από κάθε φορολογούμενο μέσα από ψηφιακούς χάρτες που θα έχουν καταχωρημένα πλήρη δεδομένα για όλα τα ακίνητα της χώρας

 

του Γιώργου Παλαιτσάκη

Την δημιουργία και τη λειτουργία ενός νέου πληροφοριακού συστήματος μέσω του οποίου θα γίνεται ανά τακτά διαστήματα αυτόματη αναπροσαρμογή των φορολογητέων αντικειμενικών αξιών των ακινήτων στα επίπεδα των πραγματικών τιμών της κτηματαγοράς προωθεί το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Το σύστημα, το οποίο θα ονομάζεται Μητρώο Ακινήτων, θα συλλέγει πληροφορίες για τις διακυμάνσεις των τιμών των ακινήτων στην αγορά και θα προσαρμόζει το ύψος των φορολογητέων αντικειμενικών τιμών ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο σε τέτοια επίπεδα ώστε οι τελικές φορολογητέες αξίες που θα προκύπτουν να ταυτίζονται με τις εμπορικές τιμές. Ουσιαστικά η εφαρμογή του συστήματος αυτού θα σημάνει την αντικατάσταση του όρου της “αντικειμενικής αξίας” με την “εμπορική”.

Έτσι, όλοι οι φόροι στην κατοχή και την απόκτηση ακινήτων, όπως ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. και οι φόροι μεταβιβάσεων, δωρεών, γονικών παροχών και κληρονομιών θα υπολογίζονται πλέον με βάση φορολογητέες αξίες πλήρως προσαρμοσμένες στις εμπορικές τιμές των ακινήτων.

Με δεδομένο δε ότι οι πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς (οι εμπορικές τιμές των ακινήτων) βρίσκονται αυτή τη στιγμή και πάλι σε πολύ υψηλότερα επίπεδα από τις φορολογητέες αξίες των ακινήτων, όπως αυτές προσδιορίζονται με το σημερινό σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης, γίνεται αντιληπτό ότι με την λειτουργία του νέου συστήματος οι φορολογητέες αξίες θα εξισωθούν με τις εμπορικές τιμές των ακινήτων, σημειώνοντας πολύ μεγάλες αυξήσεις. Η εξέλιξη αυτή θα προκαλέσει υπέρμετρες αυξήσεις σε όλους τους φόρους, οι οποίοι επιβάλλονται στην κατοχή και την απόκτηση των ακινήτων.

Το νέο σύστημα θα συγκεντρώνει στοιχεία που επηρεάζουν την αξία των ακινήτων από όλες τις διαθέσιμες πηγές, όπως π.χ. υπηρεσίες και φορείς του ευρύτερου δημόσιου τομέα (με έμφαση στα σχετικά στοιχεία του Κτηματολογίου και της ΑΑΔΕ), καθώς και ανοιχτά δεδομένα, με σκοπό να συμβάλει στον προσδιορισμό των αντικειμενικών φορολογητέων αξιών των ακινήτων σε επίπεδα ίδια με τις τιμές της κτηματαγοράς. Ενδεικτικά δεδομένα που στοχεύει να συγκεντρώσει το έργο είναι, π.χ. αξίες συμβολαίων, μισθωτικές αξίες, εκτιμηθείσες αξίες, αξίες απαλλοτρίωσης, δεδομένα χαρακτηριστικών ακινήτων όπως χρήση γης, επιφάνεια ακινήτων, όροφος, εγγύτητα σε σταθμούς μετρό, σχολεία, πυλώνες ηλεκτρικού ρεύματος κ.λπ.

Με βάση αυτά τα στοιχεία που θα συλλέγει το σύστημα, θα αναπροσαρμόζει αυτόματα τις αντικειμενικές αξίες στα επίπεδα των εμπορικών τιμών. Σταδιακά με την εφαρμογή αυτού του συστήματος ο όρος “αντικειμενική αξία” θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί από τον όρο “εμπορική τιμή”.

Επιπλέον, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών σχεδιάζει να θέσει σε λειτουργία κι ένα Γεωπληροφοριακό Σύστημα Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων, με το οποίο θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων (CAMA), δημόσιων και ιδιωτικών, κατά τρόπο ομοιόμορφο, δίκαιο, θεσμικά κατοχυρωμένο και αυτοματοποιημένο.

Κάθε χρήστης του συστήματος αυτού θα έχει τη δυνατότητα:

* να βλέπει πολεοδομικά τετράγωνα, οδικό δίκτυο, διοικητική διαίρεση και σημεία ενδιαφέροντος πάνω σε γεωαναφερόμενο υπόβαθρο ορθοφωτοχαρτών του Εθνικού Κτηματολογίου,
* να πλοηγείται σε διαδραστικούς χάρτες,
* να εισάγει δεδομένα και
* να πληροφορείται για την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.

Η θέαση αποτελεσμάτων αναζήτησης και εντοπισμού θα γίνεται μέσω γεωγραφικών χαρτών και αλφαριθμητικών χαρακτήρων. Το σύστημα θα υποστηρίζει διοικητικές διαδικασίες διαχείρισης ενστάσεων και προσφυγών.

Η δημιουργία και η λειτουργία αυτών των νέων πληροφοριακών συστημάτων προβλέπεται με τα άρθρα 32 και 33 του νέου φορολογικού νομοσχεδίου που τέθηκε πρόσφατα σε δημόσια διαβούλευση. Συγκεκριμένα:

1) Με το άρθρο 32 του νομοσχεδίου προβλέπεται η σύσταση και η τήρηση ενός Μητρώου Ακινήτων, μιας νέας ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων που θα περιλαμβάνει αναλυτικά περιγραφικά στοιχεία ακινήτων και στοιχεία αντίστοιχων αξιών. Η νέα αυτή βάση δεδομένων θα λειτουργεί, με τη μορφή ενός ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος στην οργανική μονάδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που είναι αρμόδια για την εκτίμηση και τον προσδιορισμό των αξιών των ακινήτων. Θα σχεδιάζεται, θα υλοποιείται και θα υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης (Γ.Γ.Π.Σ.Ψ.Δ.) του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Το εν λόγω πληροφοριακό σύστημα θα συγκεντρώνει, θα αναφέρει και θα επεξεργάζεται όλα τα πρόσφορα στοιχεία που διαμορφώνουν και επηρεάζουν την αξία των ακινήτων και θα φιλοξενείται στην κεντρική γεωχωρική υποδομή της Γ.Γ.Π.Σ.Ψ.Δ..

Στο Μητρώο Ακινήτων θα συμπεριλαμβάνονται και θα τηρούνται στοιχεία:

α) του ήδη υπάρχοντος Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων στο οποίο καταχωρούνται δεδομένα για τις πραγματοποιούμενες μεταβιβάσεις ακινήτων σε όλη την χώρα,

β) της βάσης δεδομένων «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων» που δημιουργήθηκε μέσω του ολοκληρωμένου πληροφοριακού συστήματος «Ψηφιακές Υπηρεσίες Δημόσιας Περιουσίας και Εθνικών Κληροδοτημάτων – Ψ.Υ.ΔΗ.ΠΕ.Ε.Κ.»

γ) όλων των πρόσφορων πηγών δεδομένων ακινήτων από φορείς του δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα.

Τα δεδομένα, συμπεριλαμβανομένης και της τυχόν άμεσης ή έμμεσης γεωχωρικής αναφοράς θα συλλέγονται χωρίς αναφορά σε προσωπικά στοιχεία φυσικών, νομικών προσώπων και νομικών οντοτήτων.

Για τον εμπλουτισμό του Μητρώου Ακινήτων με στοιχεία που παρέχονται από τους παραπάνω φορείς, το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και οι ανωτέρω φορείς μπορούν να συνάπτουν μνημόνιο συνεργασίας, στο οποίο καθορίζονται οι πηγές και το είδος των στοιχείων που συλλέγονται, προσδιορίζεται και εξειδικεύεται o τρόπος διαβίβασής τους και ρυθμίζεται κάθε άλλο συναφές ζήτημα.

2) Με το άρθρο 33 του νομοσχεδίου προβλέπεται η σύσταση και τήρηση Ολοκληρωμένου Γεωπληροφοριακού Συστήματος Μαζικής Εκτίμησης Αξίας Ακινήτων (στο εξής ΟΓΣ-CAMA). Και το σύστημα αυτό θα λειτουργεί στην οργανική μονάδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών που είναι αρμόδια για την εκτίμηση και τον προσδιορισμό των αξιών ακινήτων και θα σχεδιάζεται, υλοποιείται και υποστηρίζεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Με το σύστημα αυτό θα πραγματοποιείται συγκεντρωτικά μαζική εκτίμηση αξίας ακινήτων, βάσει των στοιχείων του Μητρώου Ακινήτων και με την αξιοποίηση κατάλληλων αλγορίθμων, για την ομοιόμορφη και αυτοματοποιημένη εκτίμηση της αξίας κάθε ακινήτου, ώστε να είναι ευθυγραμμισμένη με την τρέχουσα εικόνα της αγοράς ακινήτων. Στόχοι είναι επίσης η τήρηση ιστορικότητας για τις εν λόγω εκτιμήσεις και η παραγωγή σχετικών στατιστικών στοιχείων.

Σύμφωνα με τα όσα αναφέρει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου, το εν λόγω σύστημα ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της σύγχρονης ψηφιακής εποχής, και στις υποχρεώσεις της Πολιτείας για διαρθρωτικές μεταρρυθμίσεις, και θέτει μια πιο αντικειμενική, αυτοματοποιημένη και αξιόπιστη μέθοδο υπολογισμού της αξίας των ακινήτων.