Ακίνητα: Aυξήσεις-φωτιά έως 250% στις αντικειμενικές αξίες

Πού ανεβαίνουν και πού πέφτουν οι φορολογητέες αξίες των ακινήτων, με την απόφαση του υπουργού Οικονομικών για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών της Εφορίας σε 13.808 περιοχές της χώρας-Τι θα γίνει με τον ΕΝ.Φ.Ι.Α.-Οι 18 φόροι που εκτινάσσονται στα ύψη από την 1η-1-2022

Αυξήσεις που ανέρχονται κατά μέσο όρο στο 19,5% αποφάσισε το υπουργείο Οικονομικών για τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων στο 55% του συνόλου της Ελληνικής Επικράτειας. Πρόκειται 7.634 περιοχές – ζώνες, εκ των οποίων οι 6.105 είναι ήδη ενταγμένες στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών και  οι υπόλοιπες 1.529 εντάσσονται για πρώτη φορά στο σύστημα αυτό.

Από τις υπόλοιπες περιοχές – ζώνες, οι αντικειμενικές αξίες μειώνονται 14,7% κατά μέσο όρο σε 2.860 ζώνες, οι οποίες αντιστοιχούν στο 21% της Επικράτειας, και παραμένουν αμετάβλητες σε 3.314 ζώνες, οι οποίες καλύπτουν το 24% του συνόλου της χώρας.

Οι νέες αντικειμενικές αξίες, οι οποίες καλύπτουν πλέον 13.808 περιοχές-ζώνες ή το 98% της Ελληνική Επικράτειας, ανακοινώθηκαν χθες αλλά θα τεθούν σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2022.

Σύμφωνα, ειδικότερα, με στοιχεία των υπηρεσιών του υπουργείου Οικονομικών:

1. Στις 6.105 περιοχές – ζώνες, από τις 10.165 συνολικά, στις οποίες ήδη ισχύει αυτή τη στιγμή το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, αποφασίστηκαν αυξήσεις αντικειμενικών αξιών που ανέρχονται κατά μέσο όρο στο 18%.

Σημαντικές αυξήσεις εντοπίζονται κυρίως σε ζώνες περιοχών, όπως ενδεικτικά η Σαντορίνη, όπου η τιμή ζώνης σε μια συνοικία αυξάνεται από 1.100 σε 2.250 ευρώ ανά τ.μ. (+105%), το κέντρο της Αθήνας, όπου σε μια συνοικία καταγράφεται αύξηση τιμής ζώνης από 1.850 σε 3.600 ευρώ ανά τ.μ. (+95%), το Ναύπλιο, με αύξηση τιμής ζώνης, σε μια συγκεκριμένη συνοικία, από 1.300 σε 2.200 ευρώ (+69%), το Παλαιό Φάληρο, όπου η τιμή ζώνης μιας συνοικίας αυξάνεται από 1.650 σε 2.750 ευρώ ανά τ.μ. (+67%), η Βουλιαγμένη, με αύξηση τιμής ζώνης μιας περιοχής από 2.400 σε 3.850 ευρώ ανά τ.μ. (+60%), η Γλυφάδα, όπου η τιμή σε μία από τις ζώνες του Δήμου αυξάνεται από 1.650 σε 2.550 ευρώ (+55%), και το Ελληνικό, όπου σε μια ζώνη του Δήμου σημειώνεται αύξηση από 1.700 σε 2.200 ευρώ (+29%).

Αμετάβλητες παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες σε 2.729 ζώνες, που αντιστοιχούν στο 27% των υφιστάμενων ζωνών, ενώ μείωση 11% κατά μέσο όρο παρουσιάζουν οι αντικειμενικές αξίες στις υπόλοιπες 1.331 περιοχές – ζώνες, που αντιστοιχούν στο υπόλοιπο 13% των υφιστάμενων. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες Δήμων, όπως τα Φάρσαλα, όπου η ελάχιστη τιμή ζώνης πέφτει από τα 500 στα  250 ευρώ το τ.μ. (μείωση 50%), η Νάξος, όπου σε μια ζώνη η τιμή πέφτει από τα 800 στα 500 ευρώ το τ.μ. (μείωση 38%), τα Άνω Λιόσια, με πτώση της τιμής ζώνης στην πλέον “φτηνή” περιοχή από τα 650 στα 450 ευρώ το τ.μ. (μείωση 31%), η Δωδώνη Ιωαννίνων, όπου η τιμή ζώνης πέφτει από τα 550 στα 400 ευρώ το τ.μ. (μείωση 27%), η Κόνιτσα, όπου η τιμή ζώνης υποχωρεί από τα 600 στα 450 ευρώ το τ.μ. (μείωση 25%), και τα Δερβενοχώρια Βοιωτίας, όπου η τιμή ζώνης περιορίζεται από τα 500 στα 400 ευρώ το τ.μ. (μείωση 20%).

2. Στις νέες ζώνες που δημιουργούνται με τις νέες εντάξεις περιοχών στο αντικειμενικό σύστημα και τις επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών και οι οποίες καλύπτουν συνολικά 3.643 περιοχές – ζώνες και αντιστοιχούν στο 26% των συνολικών ζωνών του συστήματος, εντοπίζονται σημαντικές μεταβολές. Οι περιοχές αυτές ήταν μέχρι πρότινος εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών και ελάμβαναν τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας ή του δήμου ή της περιφερειακής ενότητας.

Από τις νέες ζώνες, στις επεκτάσεις υφιστάμενων ζωνών εντοπίζεται αύξηση στο 80% των 165 ζωνών. Η ένταξή τους στο σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των τιμών ζώνης 41% κατά μέσο όρο  σε σχέση με τις υφιστάμενες. Μεγάλη αύξηση, κατά 229%, εντοπίζεται σε τρεις ζώνες της Μυκόνου, καθώς υπολογίζονταν μέχρι σήμερα με τιμή 1.200 ευρώ και η τελική τιμή τους διαμορφώνεται πλέον σε 3.800 και 3.950 ευρώ, ενώ σημαντικές αυξήσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, μεταξύ άλλων, όπως το Λαγονήσι, όπου η τιμή αυξάνεται από 750 σε 1.450 ευρώ (+93%), το Μαρούσι, με αύξηση τιμής από 1.300 σε 2.000 ευρώ (+54%), το Χαλάνδρι, με αύξηση τιμής από 1.250 σε 1.900 ευρώ (+52%), η Κέρκυρα, με αύξηση τιμής από 1.050 σε 1.600 ευρώ (+52%), και η Νέα Αλικαρνασσός, με αύξηση τιμής από 650 σε 900 ευρώ (+38%).

Παράλληλα, από τις νέες ζώνες, στις νέες εντάξεις εντοπίζεται αύξηση στο 40% των 3.478 ζωνών, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 26%. Αυξήσεις εντοπίζονται σε περιοχές των οποίων η τιμή ζώνης ήταν εκτός συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού, όπως η Ιθάκη, όπου η τιμή αυξάνεται από 600 σε 2.100 ευρώ (+250%), η Ρόδος, με αύξηση της τιμής από 700 σε 2.100 ευρώ (+200%), η Κως, όπου η τιμή αυξάνεται από 650 σε 1.350 ευρώ (αύξηση 108%), η Κασσάνδρα Χαλκιδικής, με αύξηση της τιμής από 800 σε 1.550 ευρώ (+94%), η Κεφαλλονιά, με αύξηση από 700 σε 1.250 ευρώ (+79%), η Χερσόνησος Ηρακλείου, με αύξηση από 600 σε 1.050 ευρώ (+75%), η Ανάβυσσος, με αύξηση από 1.050 σε 1.700 (+62%), η Σκαφιδιά Ηλείας, με αύξηση από 650 σε 950 ευρώ (+46%), και η Πάτμος, με αύξηση από 650 σε 900 ευρώ (+38%).

Παράλληλα, υπάρχουν και πολλές περιοχές, όπου μειώνονται οι τιμές ζώνης σε σχέση με την τιμή που οριζόταν εκτός του συστήματος των αντικειμενικών αξιών, καθώς με τις εισηγήσεις των πιστοποιημένων εκτιμητών προσεγγίστηκαν με μεγαλύτερη ακρίβεια τα χαρακτηριστικά της περιοχής. Ειδικότερα, από τις ζώνες των νέων εντάξεων, μείωση της τιμής εμφανίζουν 1.509 ζώνες, δηλαδή το 43% των νέων εντάξεων, η οποία διαμορφώνεται κατά μέσο όρο σε 18%. Μειώσεις εντοπίζονται σε ζώνες περιοχών, όπως η Φλώρινα, από 600 σε 300 ευρώ (μείωση 50%), η Χίος, από 800 σε 450 ευρώ (μείωση 44%), οι Πρέσπες, από 600 σε 400 ευρώ (μείωση 33%), το Αμύνταιο, από 600 σε 450 ευρώ (μείωση 25%), και η Ορεστιάδα, από 500 σε 400 ευρώ (μείωση 20%).

Αλλάζουν όλα στον ΕΝ.Φ.Ι.Α.

Πηγές του υπουργείου Οικονομικών απαντώντας στο ερώτημα εάν η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών θα προκαλέσει αύξηση του ΕΝ.Φ.Ι.Α. επεσήμαναν ότι:

«Η μεταρρύθμιση αυτή ξεφεύγει από τα δεδομένα του παρελθόντος, καθώς η άνοδος της αντικειμενικής αξίας δεν σημαίνει αύξηση του ΕΝ.Φ.Ι.Α., το οποίο αποτελεί το αντικείμενο ανησυχίας των περισσότερων ιδιοκτητών. Είναι μία μεταρρύθμιση που θα έχει ως αποτέλεσμα τη διαμόρφωση του νέου ΕΝ.Φ.Ι.Α. μέσα στο 2021 – αλλά με εφαρμογή από το 2022 – με νέους συντελεστές, εναρμονισμένους με την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, με νέα δομή και διάρθρωση και με διατήρηση της συνολικής δημοσιονομικής ουδετερότητας του φόρου – δηλαδή, παρά τις μεταβολές στις αντικειμενικές αξίες τα δημόσια έσοδα που προβλέπονται από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α. δεν θα αυξηθούν.

Αντιθέτως, λαμβάνοντας υπόψη τον δημοσιονομικό χώρο, καθώς και τα δεδομένα της οικονομίας την επόμενη περίοδο, θα εξεταστεί το ενδεχόμενο περαιτέρω μείωσης του ΕΝΦΙΑ, σε συνέχεια της μείωσης κατά 22% που σημειώθηκε το 2019, υλοποιώντας τις δεσμεύσεις της κυβέρνησης». 

Η διαμόρφωση του νέου ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα γίνει από εξειδικευμένη σε θέματα φορολογικής πολιτικής Ομάδα Εργασίας που έχει αναλάβει την επεξεργασία των συντελεστών, των χαρακτηριστικών και της διάρθρωσης του νέου ΕΝ.Φ.Ι.Α.. Στόχος είναι  ο νέος αναμορφωμένος ΕΝ.Φ.Ι.Α.  να εφαρμοστεί από το 2022, χωρίς να αυξηθεί η συνολική επιβάρυνση των πολιτών.

Αλλάζουν άλλοι 18 φόροι ακινήτων από την 1η-1-2022

Πέραν του ΕΝ.Φ.Ι.Α., ο οποίος αναμένεται να αναμορφωθεί εκ βάθρων, υπάρχουν άλλοι 18 φόροι στην ακίνητη περιουσία οι οποίοι αναμένεται να επηρεαστούν από τις μεταβολές που θα επέλθουν στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων από την 1η-1-2022. Οι φόροι αυτοί είναι:

1) Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φ.Μ.Α.), ο οποίος υπολογίζεται με 3% επί της αντικειμενικής αξίας κάθε πωλούμενου ακινήτου και επιβαρύνει τον αγοραστή.

2) Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται στις πωλήσεις νεόδμητων κτισμάτων που δεν αποτελούν πρώτη κατοικία.

3) Ο φόρος χρησικτησίας κτισμάτων.

4) Ο φόρος ανταλλαγής – συνένωσης οικοπέδων.

5) Ο φόρος διανομής ακινήτων.

6) Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (Τ.Α.Π.), που επιβάλλεται υπέρ των Δήμων μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και υπολογίζεται με συντελεστές κλιμακούμενους από 0,25‰ -0,35‰ επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.

7) Ο δημοτικός φόρος που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων (υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης).

8) Το πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.

9) Ο φόρος δωρεάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητο όριο 150.000 ευρώ και συντελεστές 1%-10% για δωρεές προς συζύγους, τέκνα ή εγγόνια, με αφορολόγητο όριο 30.000 ευρώ και συντελεστές 5%-20% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς δευτέρου βαθμού και με αφορολόγητο όριο 6.000 ευρώ και συντελεστές 20% έως 40% για δωρεές προς λοιπούς συγγενείς και μη συγγενείς.

10) Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

11) Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτων, ο οποίος υπολογίζεται με αφορολόγητα όρια και συντελεστές όμοια με του φόρου δωρεάς.

12) Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.

13) Τα πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων κτισμάτων.

14) Τα πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.

15) Οι εισφορές σε γη και χρήμα για την ένταξη ακινήτων στα σχέδια πόλεων.

16) Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% που επιβάλλεται στις υπεράκτιες εταιρίες ακινήτων.

17) Ο φόρος επί των τεκμαρτών εισοδημάτων τα οποία προσδιορίζονται βάσει των τεκμηρίων διαβίωσης των κατοικιών των φυσικών προσώπων.

18) Ο φόρος επί του τεκμαρτού εισοδήματος από ιδιοχρησιμοποίηση επαγγελματικής στέγης και από δωρεάν παραχώρηση κατοικίας. 

Η μεταρρύθμιση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών 

Οι ίδιες πηγές του υπουργείου διευκρίνιζαν ότι όσον αφορά τις αντικειμενικές αξίες η μεταρρυθμιστική πρωτοβουλία εδράζεται σε δύο φάσεις, με τους άξονες της πρώτης φάσης να είναι (α) ο εκσυγχρονισμός και η βελτίωση του θεσμικού πλαισίου, (β) η χωρική επέκταση του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, (γ) ο τεχνολογικός εκσυγχρονισμός και διαμόρφωση ψηφιακής πλατφόρμας, και (δ) η επικαιροποίηση των τιμών ζώνης από πιστοποιημένους εκτιμητές του Μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών.

Σύμφωνα, ειδικότερα, με το υπουργείο Οικονομικών, το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων αποτελείται πλέον από 13.808 ζώνες αντιπροσωπεύοντας το 98% του πληθυσμού από 85% που ήταν μέχρι πριν τη μεταρρύθμιση, καθώς πολλές περιοχές της Επικράτειας ήταν εκτός συστήματος. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Ιθάκη, η Χίος, η Σάμος, η Πάτμος, η Κάρπαθος, η Ηλεία, η Ναύπακτος, τα Κύθηρα και άλλες περιοχές με σημαντική τουριστική δραστηριότητα, όπως η Μύκονος, η Κέρκυρα και η Κως, ήταν  – με διαφοροποίηση ως προς τον βαθμό – εκτός του συστήματος του αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων, με αποτέλεσμα ο ΕΝ.Φ.Ι.Α. να υπολογίζεται βάσει της κατώτερης τιμής ζώνης της δημοτικής ενότητας ή δήμου ή περιφερειακής ενότητας, στην οποία ανήκουν οι εν λόγω περιοχές. Σε περίπτωση που δεν είχε καθοριστεί η τιμή ζώνης της δημοτικής ενότητας, λαμβανόταν υπόψη η κατώτερη τιμή ζώνης του οικείου δήμου ή σε περίπτωση που δεν είχε καθοριστεί η τιμή ζώνης του οικείου δήμου, η κατώτερη ζώνη της περιφερειακής ενότητας. Η ένταξη των περιοχών αυτών στο σύστημα αντικειμενικών αξιών σημαίνει ότι ο καθορισμός της τιμής ζώνης βασίζεται στα χαρακτηριστικά της. Παράλληλα, η επέκταση του συστήματος σε όλη την Επικράτεια, εκτός από την εξασφάλιση ομοιόμορφης αντιμετώπισης όλων των περιοχών, ικανοποιεί το πάγιο αίτημα πολιτών και τοπικής αυτοδιοίκησης για ενιαία φορολογική αντιμετώπιση όλων των ακινήτων αποκαθιστώντας το αίσθημα δικαίου, διευρύνοντας τη φορολογητέα βάση και κατανέμοντας τα φορολογικά βάρη δικαιότερα. 

Η δεύτερη φάση της μεταρρύθμισης του πλαισίου των αντικειμενικών αξιών, δίνει έμφαση, από τη μία πλευρά, στην περαιτέρω προσαρμογή των δεδομένων του συστήματος στις συνθήκες που έχουν διαμορφωθεί στην αγορά ακινήτων και, από την άλλη πλευρά, στην ψηφιακή αναδιάρθρωση και αναβάθμιση του συστήματος.