Οι αιτίες πίσω από την αύξηση των ενοικίων των κατοικιών

Η τεράστια ζήτηση αφενός και η δυστοκία στην ανέγερση νέων οικοδομών την τελευταία δεκαετία, αφετέρου, είναι οι δυο βασικές αιτίες πίσω από την εκτίναξη των τιμών ενοικίου τα τελευταία χρόνια.

Με βάση τα όσα ισχυρίζονται στελέχη της αγοράς, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, οφείλεται και στην συσσώρευση πολλών ετών τόσο της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης, αλλά και στη μη δυνατότητα των ενδιαφερομένων να επενδύσουν στην αγορά ακινήτου για τη κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης.

Από το 2009 και έπειτα άλλωστε οι τράπεζες περιόρισαν σημαντικά την χρηματοδότηση αγοράς κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ και το 2021 φαίνεται να κυμάνθηκαν στα 800 με 900 εκατ. ευρώ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.

Σύμφωνα με τον πρόεδρο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ), Στράτο Παραδιά, “την τελευταία 10ετία λόγω της πλήρους ανυπαρξίας οικοδομικής δραστηριότητας, δεν μπήκαν ακίνητα στην αγορά. Αυτό έχει σαν αποτέλεσμα η αγορά να είναι ελλειμματική ως προς την προσφορά ενοικιάζομενων διαμερισμάτων”.

Σύμφωνα με τον ίδιο, τα μόνο σπίτια που προστέθηκαν στην αγορά τα τελευταία χρόνια ήταν από ιδιοκτήτες οι οποίοι αγόρασαν μεγαλύτερο σπίτι και νοίκιασαν αυτό που έμεναν μέχρι πρότινος. “Είναι εμφανές ότι ο αριθμός των σπιτιών αυτός είναι μικρός και δεν επαρκεί να καλύψει την ζήτηση. Επίσης πολλά από τα σπίτια, άνηκαν και ανήκουν στο παλαιό κτιριακό απόθεμα, χρίζοντας ανακαίνισης, ένα κόστος που λόγω και της κρίσης, ο ιδιοκτήτης δεν μπορούσε και συνεχίζει να μην μπορεί να επωμιστεί”.

Αν υπολογίσει κανείς ότι κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 άνθρωποι – οικογένειες αναζητούν κατοικία, μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη, ενώ παράλληλα, την ίδια χρονική περίοδο η βραχυχρόνια μίσθωση κέρδιζε συνεχώς έδαφος, τότε είναι εύκολο να αντιληφθεί κανείς το λόγο που οι τιμές στα ενοίκια διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates τα ενοίκια ξεκίνησαν να αυξάνονται με ρυθμούς σημαντικά υψηλότερους του πληθωρισμού, από το 2002 και μετά.

Όπως προκύπτει από τα στοιχεία, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 % , από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση + 8,4 % και το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10%.

Μάλιστα, όσον αφορά το κέντρο της Αθήνας, όπου καταγράφονται και οι μεγαλύτερες αυξήσεις, οι τιμές ενοικίασης έχουν αυξηθεί κατά 20%-30% κατά μέσον όρο την τελευταία τριετία, ενώ στις περιοχές εκτός του κέντρου η αντίστοιχη άνοδος εκτιμάται ότι κινήθηκε πέριξ του 10%- 15%. Το 2021, η αύξηση των ενοικίων εκτιμάται ότι κυμάνθηκε από 3% έως 7%.

Σύμφωνα με τα πρόσφατα στοιχεία της Spitogatos, στο τέταρτο τρίμηνο του 2021 οι τιμές των ενοικίων στα βόρεια προάστια αυξήθηκαν κατά 12%, ενώ η μέση τιμή του μισθίου διαμορφώνεται σε 9,6 ευρώ/τ.μ.

Στο τέταρτο τρίμηνο του 2021, το μέσο ενοίκιο στο κέντρο, διαμορφώθηκε σε 8,8 ευρώ/τ.μ., υποχωρώντας κατά 0,8% σε ετήσια βάση. Αύξηση κατά 3,3% σημείωσαν και τα ενοίκια στα νότια προάστια, που πλέον αγγίζουν τα 10,33 ευρώ/τ.μ. από 10 ευρώ/τ.μ. κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2020. Η μεγαλύτερη αύξηση του τέταρτου τριμήνου και στα ενοίκια, καταγράφηκε όμως στο υπόλοιπο της Αττικής. Συγκεκριμένα, σημειώθηκε άνοδος κατά 12,3% σε 7,22 ευρώ/τ.μ. από 6,43 ευρώ/τ.μ. Σημαντική αύξηση κατά 7% εντοπίζεται και τα ανατολικά προάστια σε 6,86 ευρώ/τ.μ., ενώ στα δυτικά προάστια, το μέσο ζητούμενο ενοίκιο αγγίζει πλέον τα 7 ευρώ/τ.μ., αυξημένο κατά 4,9% σε ετήσια βάση.

Σήμερα το ποσοστό του εισοδήματος που δαπανά ο ενοικιαστής στην χώρα μας αγγίζει το 60%-70% του μέσου μισθού σύμφωνα με τα ζητούμενα μισθώματα, ενώ αν πρόκειται για οικογενειακή κατοικία 80τμ-95τμ κατασκευής μετά τα 2000 στα βόρεια ή τα νότια προάστια της Αθήνας τότε το κόστος μίσθωσης ξεπερνά τα 800 ευρώ τον μήνα.

Πάντως όπως αναφέρουν στελέχη της αγοράς παρά τις ζητούμενες τιμές των αγγελιών ενοικίασης διαμερισμάτων, τελικά η τιμή που συμφωνείται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή είναι χαμηλότερη ακόμη και 20%.

“Καλύτερα λίγο χαμηλότερο το ενοίκιο, διασφαλίζοντας με αυτό τον τρόπο την καταβολή του από την ενοικιαστή, παρά υψηλότερες τιμές που οδηγούν σε σημαντικές επισφάλειες. Και αυτό πλέον το γνωρίζουν όλοι”, αναφέρουν χαρακτηριστικά.