Πέρα από τα άλλα προβλήματα που έχει δημιουργήσει ο ΕΝΦΙΑ τόσο στην οικονομική όσο και στην πολιτική ζωή της χώρας, αλλά και στις τσέπες των φορολογουμένων, για μια ακόμη φορά, θα θέλαμε σε τούτο το σημείωμα, να βάλουμε το θέμα της βάσης υπολογισμού του φόρου και των στοιχείων πάνω στα οποία στηρίζεται ο υπολογισμός του φόρου.
Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης
Διότι, από την εφαρμογή του ΕΤΑΚ και του ΦΑΠ και μετά, έχουμε μεγάλες αποκλίσεις στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων. Δεν μιλάμε μόνο για τα παράλογα ποσά που έβγαλε η εκκαθάριση του ΕΝΦΙΑ, αλλά για όλες τις εκκαθαρίσεις που έχουν γίνει μέχρι σήμερα.
Ένα ακίνητο, τουλάχιστον δυο αντικειμενικές αξίες
Οι ελλείψεις που υπάρχουν στο Ε9, όπως έχουμε ξαναγράψει, έχουν σαν αποτέλεσμα τόσο στον υπολογισμό του ΕΤΑΚ (επί ΝΔ) όσο και στον υπολογισμό του ΦΑΠ (επί ΠΑΣΟΚ) να βγάζουν παράλογους φόρους. Ενδεικτικά μπορούμε να αναφέρουμε ότι στο έντυπο δεν αποτυπώνονται παράμετροι όπως:
Α Αν το διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι. Με βάση το αντικειμενικό σύστημα, στις κατοικίες χωρίς καλοριφέρ υπάρχει «έκπτωση» 5% σε σχέση με αντίστοιχες κατοικίες οι οποίες έχουν σύστημα θέρμανσης, κεντρικό ή αυτόνομο.
Β Αν στην πολυκατοικία υπάρχει ανελκυστήρας ή όχι. Κανονικά, διαμέρισμα 3ου ορόφου σε πολυκατοικία χωρίς ανελκυστήρα υπάρχει έκπτωση κατά 10% σε σχέση με διαμέρισμα 3ου ορόφου σε πολυκατοικία με ανελκυστήρα.
Γ Πρόχειρες κατασκευές φτιαγμένες από πλίθρες ή καλάμια έχουν την ίδια αντιμετώπιση με τα κανονικά σύγχρονα διαμερίσματα. Οι εκπτώσεις για τον τρόπο κατασκευής χάνονται. Στα ακίνητα με στέγες από λαμαρίνα παρέχεται έκπτωση 20% σε σχέση με αυτά που διαθέτουν ταράτσα ή κεραμοσκεπή. Τα πέτρινα κτίσματα χωρίς σκελετό παρέχεται έκπτωση 5%, ενώ σε ακίνητα με τοιχοποιίες από ευτελή υλικά παρέχεται έκπτωση από την φορολογητέα αξία του ακινήτου κατά 20% επιπλέον.
Δ Δεν υπάρχουν οι εκπτώσεις στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων που βρίσκονται στο στάδιο της ανέγερσης, γεγονός που δημιουργεί πολλές αδικίες. Μονοκατοικία που βρίσκεται στα θεμέλια, φορολογείται το ίδιο με μονοκατοικία που έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Να σημειώσουμε ότι με βάση τα κριτήρια των αντικειμενικών αξιών τα στάδια αποπεράτωσης είναι έξι:
1. Στην θεμελίωση / υποστυλώματα 2. Στο σκελετό 3. Στα τούβλα 4. Στα επιχρίσματα (σοβάδες) 5. Στην τοποθέτηση δαπέδων 6. Αποπερατωμένη
Παράδειγμα
Σαν αποτέλεσμα, τελικά, έχουμε την διαφορετική αντικειμενική αξία του ακινήτου, με βάση τις διοικητικές τιμές που έχει δώσει το ίδιο το δημόσιο. Για παράδειγμα ένα ακίνητο 93,50 τ.μ. με τιμή ζώνης 1.300 ευρώ, με παλαιότητα πάνω από 26 χρόνια με μία πρόσοψη, αλλά στον 3ο όροφο χωρίς κεντρική θέρμανση και ασανσέρ, για τον φόρο μεταβίβασης, για παράδειγμα, έχει αντικειμενική αξία 65.122,79, για το ΕΤΑΚ 72.358,65 και για τον ΦΑΠ και για τον ΕΝΦΙΑ 76.167,00 ευρώ. Είναι κατανοητό ότι όσο ανεβαίνει η τιμή ζώνης, τόσο μεγαλώνει και η διαφορά μεταξύ της πραγματικής αντικειμενικής αξίας και της αξίας- βάσης υπολογισμού του φόρου ακινήτων.
Στο ίδιο διαμέρισμα, διαφορετικός φόρος, ανάλογα με το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης
Για την ιστορία και μόνο να αναφέρουμε ότι στο προηγούμενο καθεστώς φορολόγησης των ακινήτων (ΦΑΠ), ο μη σωστός υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας του ακίνητου είχε σαν αποτέλεσμα το ίδιο διαμέρισμα να πληρώνει διαφορετικό φόρο, ανάλογα με το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης του.
Αυτό συνέβαινε διότι οι εταιρίες πλήρωναν το φόρο πάνω στην πραγματική αντικειμενική αξία (στο παράδειγμα μας πάνω στο 65.122,79 ευρώ), ενώ αν το ακίνητο ανήκε σε ιδιώτη, πλήρωνε φόρο με βάση άλλη αντικειμενική αξία (στο παράδειγμά μας 76.167,00 ευρώ). Βέβαια πρέπει να σημειώσουμε ότι ήταν διαφορετικός ο τρόπος υπολογισμού του φόρου, θέμα όμως που δεν αλλάζει την διαφορετικότητα στην βάση υπολογισμού του φόρου, δηλαδή στην ηθελημένη αύξηση της αντικειμενικής αξίας που πληρώνεται ο φόρος ακινήτων, όπως και αν λέγεται αυτός (φόρος κατοχής ακίνητου θα επισημάναμε εμείς).
Αλήθεια το κράτος θα δεχόταν να εξοφληθούν χρέη στο δημόσιο με παραχώρηση ακινήτου, στην τιμή υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ;
Βασικό πρόβλημα η διαφορά πραγματικών (εμπορικών) και αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.
Πέρα από τα λοιπά προβλήματα, δηλαδή τον τρόπο φορολόγησης, και την αντισυνταγματικότητα του ΕΝΦΙΑ, τα προβλήματα ρευστότητας στην αγορά, αύξηση της αξίας των ακινήτων για τον υπολογισμό του φόρου, ένα από τα βασικά προβλήματα αποτελεί και η ίδια η πραγματική αξία των ακινήτων. Σήμερα οι διοικητικές τιμές δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα .
Σε μια αγορά που δεν υπάρχει, η κτηματαγορά, οι φορολογούμενοι καλούνται να πληρώσουν φόρο σε ακίνητα που δεν πωλούνται και σε τιμές διπλάσιες από της, έστω και θεωρητικά, πραγματικές. Δεν το γνωρίζει η κυβέρνηση; Βέβαια το γνωρίζει!
Πονηρή… αιτία
Η αλήθεια για την μη διόρθωση των αντικειμενικών αξιών από την κυβέρνηση είναι διπλή.
Την πρώτη την είπε ευθέως ο πρώην γενικός γραμματέας εσόδων Χάρης Θεοχάρης.
«Αν ρίξουμε τις αντικειμενικές αξίες δεν θα μαζέψουμε το φόρο από τον ΕΝΦΙΑ που έχουμε εγγράψει στον προϋπολογισμό».
Η δεύτερη έχει να κάνει με τις τράπεζες. Σκέπτεστε τι έχει να γίνει αν τα χαρτοφυλάκια που έχουν με ακίνητα σε εγγύηση, μειωθεί η αντικειμενική τους αξία πάνω από το 40%;
Αναδημοσίευση από την εφημερίδα Finance&Markets Voice, της Πέμπτης 28 Αυγούστου 2014
