– Για κάθε ακίνητο θα εμφανίζονται συγκεντρωμένα όλα τα βασικά δεδομένα, όπως το είδος του ακινήτου, η επιφάνεια, η θέση, ο όροφος, η ηλεκτροδότηση, αν είναι ημιτελές, καθώς και η κατάσταση χρήσης
– Για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώσουν υποχρεωτικά τη χρήση κάθε ακινήτου, δηλαδή, αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, επαγγελματικό χώρο που ιδιοχρησιμοποιείται, μισθωμένο ακίνητο, δωρεάν παραχωρούμενο ή κενό
– Με το ΜΙΔΑ θα καταγραφούν όλες οι κενές κατοικίες, δίνοντας στο Δημόσιο σαφή εικόνα για το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα, ενώ, παράλληλα, θα ελέγχονται συστηματικά οι δωρεάν παραχωρήσεις, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δηλώνεται μηδενικό εισόδημα, ενώ στην πράξη υπάρχει οικονομική εκμετάλλευση, δηλαδή αδήλωτα εισοδήματα
ΑΡΙΘΜΟΣ:
7 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων, περίπου, αφορά το ΜΙΔΑ, δηλαδή κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο, που διαθέτει ακίνητη περιουσία, και που θα κληθεί να ελέγξει και να επιβεβαιώσει τα στοιχεία των ακινήτων του, όπως αυτά θα εμφανίζονται στην πλατφόρμα
Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης
Σε άμεση εφαρμογή, μέσα στο πρώτο τρίμηνο του 2026, ετοιμάζεται να βάλει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Όσοι από τους αναγνώστες μάς παρακολουθούν συστηματικά, θα θυμούνται ότι, έχουμε ξανά απασχοληθεί με το ΜΙΔΑ και σε παλιότερα δημοσιεύματα («Πώς δεν μπορούμε να κρυφτούμε πλέον από τον έλεγχο», «Κάτω από το άγρυπνο μάτι του… ΜΙΔΑ μπαίνουν τα ακίνητα»).
Οι πληροφορίες και οι πρώτες παρουσιάσεις του συστήματος έρχονται να επιβεβαιώσουν τα όσα γράφαμε τότε για τη λειτουργία της πλατφόρμας, αλλά και για τον ρόλο που έρχεται να παίξει στους φορολογικούς ελέγχους και την αποκάλυψη «κρυμμένων» εισοδημάτων από ακίνητα, «κρυμμένων» τετραγωνικών ή -ακόμη, ακόμη- και ολόκληρων ακινήτων.
Με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, ανοίγεται ο δρόμος για τη μεγαλύτερη και πιο αναλυτική απογραφή ακίνητης περιουσίας που έχει πραγματοποιηθεί ποτέ στη χώρα. Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν και να επικαιροποιήσουν τα στοιχεία των ακινήτων τους, δηλώνοντας για πρώτη φορά με σαφήνεια τη χρήση κάθε ιδιοκτησίας, από κύριες και εξοχικές κατοικίες μέχρι μισθωμένα, κενά, δωρεάν παραχωρούμενα ή επαγγελματικά ακίνητα.
Η νέα ψηφιακή πλατφόρμα που στήνει η ΑΑΔΕ φιλοδοξεί να αποτελέσει την πλήρη ηλεκτρονική «ακτινογραφία» των ακινήτων σε όλη τη χώρα, συνδέοντας στοιχεία από το Ε9, το Κτηματολόγιο και άλλα πληροφοριακά συστήματα.
Τι είναι το ΜΙΔΑ
Με τον νόμο 5222/2025 (ΦΕΚ Α’ 134, 28.07.2025), που αφορά τον νέο Τελωνειακό Κώδικα («Εθνικός Τελωνειακός Κώδικας και άλλες διατάξεις»), νομοθετήθηκε το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Όπως είχαμε γράψει, η ΑΑΔΕ προχώρησε σε συνδυασμό όλων των βάσεων δεδομένων που δίνουν πληροφορίες για τα ακίνητα και όχι μόνο, ώστε να μπορέσει να βρει τόσο τα ακίνητα που δεν έχουν δηλωθεί από τους ιδιοκτήτες τους, όσο και αν αυτά χρησιμοποιούνται και αποφέρουν εισόδημα, είτε ενοίκια είτε τεκμαρτό εισόδημα από τεκμήρια, και ας έχουν δηλωθεί ως κενά στο έντυπο Ε2 (Αναλυτική κατάσταση για μισθώματα ακινήτων).
Έτσι, στη νέα πλατφόρμα θα «πέσουν» στοιχεία από το Ε9, το Κτηματολόγιο, το έντυπο Ε2, τον πίνακα τεκμηρίων του εντύπου Ε1 (φορολογίας εισοδήματος) των φυσικών προσώπων που αφορά τα τεκμήρια για την κατοικία, από την πλατφόρμα για τα μισθώματα (Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας), στοιχεία από τον ΔΕΔΔΗΕ (για τον έλεγχο της κατανάλωσης ρεύματος που έχουν ή δεν έχουν τα ακίνητα), αλλά και στοιχεία που θα δίνουν τη δυνατότητα για τον σωστό εντοπισμό του ακινήτου.
Σύμφωνα, λοιπόν, με τη σχετική διάταξη του άρθρου 217 «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) – Προσθήκη άρθρου 15Β, παρ. 58 και 59 στο άρθρο 83 και παρ. 3 στο άρθρο 84 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας», συστήνεται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) «Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων», το οποίο περιλαμβάνει το σύνολο των πληροφοριών και δεδομένων για την ιδιοκτησία και τη διαχείριση των ακινήτων.
Συγκέντρωση δεδομένων
Στο ΜΙΔΑ συγκεντρώνονται τα δεδομένα που τηρούνται στα πληροφοριακά συστήματα της ΑΑΔΕ και αφορούν το είδος και την περιγραφή του ακινήτου, τα δικαιώματα επί του ακινήτου, τη χρήση του ακινήτου, καθώς και κάθε άλλη πληροφορία σχετική με το ακίνητο.
Το ΜΙΔΑ ενημερώνεται:
α. Μέσω δηλώσεων που υποβάλλονται στην ΑΑΔΕ και περιλαμβάνουν τα στοιχεία του πρώτου εδαφίου που αφορούν το ακίνητο, καθώς και
β. μέσω πληροφοριών που χορηγούν τρίτοι στην ΑΑΔΕ.
Σύνδεση με το Κτηματολόγιο
Το ΜΙΔΑ δύναται να συνδέεται μέσω διαλειτουργικότητας με το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (ΕΜΑ) – Eregistries του Ελληνικού Κτηματολογίου και με ψηφιακά συστήματα, τα οποία τηρούν φορείς του Δημόσιου και του ιδιωτικού τομέα και αφορούν πληροφορίες σχετικές με τα ακίνητα, που δεν περιέχονται στο ΕΜΑ.
Εξουσιοδοτική απόφαση
Στο άρθρο 83 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, περί εξουσιοδοτικών διατάξεων, προστίθενται παρ. 58 και 59 ως εξής:
«58. Με απόφαση του διοικητή καθορίζονται οι συγκεκριμένες κατηγορίες δεδομένων, που συγκεντρώνονται και τηρούνται στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) του άρθρου 15Β, ο τρόπος συλλογής των δεδομένων και ενημέρωσης του ΜΙΔΑ, η διαδικασία και οι αναγκαίες λεπτομέρειες για την υποβολή δηλώσεων από τους υπόχρεους και για τη χορήγηση πληροφοριών από τρίτους στην ΑΑΔΕ για τους σκοπούς ενημέρωσης του ΜΙΔΑ, οι αναγκαίες διαλειτουργικότητες με άλλα πληροφοριακά συστήματα και ψηφιακές εφαρμογές της ΑΑΔΕ, καθώς και κάθε άλλο ειδικότερο ζήτημα για τη λειτουργία του ΜΙΔΑ».
ΚΥΑ για τη συγκέντρωση δεδομένων
«Με κοινή απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης, που εκδίδεται μετά από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ, εξειδικεύονται τα δεδομένα που αντλεί το ΜΙΔΑ του άρθρου 15Β από το Ενιαίο Μητρώο Ακινήτων (ΕΜΑ), ιδίως για ζητήματα αρμοδιότητας της ΑΑΔΕ, ο τρόπος συλλογής των δεδομένων, οι αναγκαίες διαλειτουργικότητες, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος. Με κοινή απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και του κατά περίπτωση αρμόδιου υπουργού, που εκδίδεται μετά από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ, καθορίζονται οι κατηγορίες δεδομένων που συλλέγονται από φορείς του Δημοσίου ή ιδιωτικού τομέα για την ενημέρωση του ΜΙΔΑ του άρθρου 15Β που δεν περιέχονται στο ΕΜΑ, ο τρόπος συλλογής των δεδομένων, οι αναγκαίες διαλειτουργικότητες με άλλα πληροφοριακά συστήματα φορέων του Δημοσίου ή ιδιωτικού τομέα, καθώς και κάθε άλλη αναγκαία λεπτομέρεια για την εφαρμογή του παρόντος, συμπεριλαμβανομένων των ζητημάτων προστασίας δεδομένων προσωπικού χαρακτήρα».
Ποιους αφορά το νέο μητρώο;
Το ΜΙΔΑ αφορά περίπου 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων. Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο που διαθέτει ακίνητη περιουσία θα κληθεί να ελέγξει και να επιβεβαιώσει τα στοιχεία των ακινήτων του, όπως αυτά θα εμφανίζονται στην πλατφόρμα. Συνεπώς, αφορά όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα που διαθέτουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα.
Κάθε ιδιοκτήτης θα πρέπει να ελέγξει τα στοιχεία που θα εμφανίζονται στην πλατφόρμα και να επιβεβαιώσει ότι, είναι ακριβή και πλήρη.
Τι νέα στοιχεία θα καταγράφονται για κάθε ακίνητο;
Για κάθε ακίνητο θα εμφανίζονται συγκεντρωμένα όλα τα βασικά δεδομένα, όπως το είδος του ακινήτου, η επιφάνεια, η θέση, ο όροφος, η ηλεκτροδότηση, αν είναι ημιτελές, καθώς και η κατάσταση χρήσης. Παράλληλα, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα ταυτίζεται με τον Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), ώστε να υπάρχει κοινή ταυτότητα μεταξύ φορολογικών και κτηματολογικών στοιχείων.
Για κάθε ιδιοκτησία θα καταγράφονται συγκεντρωτικά:
- Είδος ακινήτου
- Επιφάνεια και όροφος
- Γεωγραφική θέση
- Κατάσταση ηλεκτροδότησης
- Αν είναι ημιτελές
- Κατάσταση χρήσης
Παράλληλα, ο Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) θα διασυνδέεται με τον ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου, δημιουργώντας κοινή «ταυτότητα» μεταξύ φορολογικών και κτηματολογικών δεδομένων.
Αυτή, κατά πληροφορίες, η ταύτιση του ΑΤΑΚ και του ΚΑΕΚ, θα γίνει από τους φορολογούμενους. Θα δούμε τις οδηγίες που θα μας δοθούν.
Υποχρεωτική δήλωση χρήσης για πρώτη φορά
Για πρώτη φορά οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να δηλώσουν υποχρεωτικά τη χρήση κάθε ακινήτου. Δηλαδή, αν πρόκειται για κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία, επαγγελματικό χώρο που ιδιοχρησιμοποιείται, μισθωμένο ακίνητο (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση), δωρεάν παραχωρούμενο ή κενό. Η πληροφορία αυτή θα αποτελεί βασικό στοιχείο για ελέγχους και διασταυρώσεις.
Ειδικότερα, θα πρέπει να αναφέρεται αν το ακίνητο είναι:
- Κύρια κατοικία
- Δευτερεύουσα/εξοχική κατοικία
- Μισθωμένο (μακροχρόνια ή βραχυχρόνια)
- Επαγγελματικός χώρος
- Δωρεάν παραχωρούμενο
- Κενό
Η πληροφορία αυτή θα αποτελεί βασικό εργαλείο για ελέγχους και φορολογικές διασταυρώσεις και για αυτόν τον λόγο θα γίνει η διασταύρωση από τον πίνακα 5 του Ε1, για τα τεκμήρια που αφορούν τα ακίνητα και έχει δηλωθεί η χρήση τους, από το έντυπο Ε2, αλλά και από τη βάση των μισθωτηρίων, ώστε να αποδειχθεί η χρήση ή μη των ακινήτων αυτών και ο σκοπός της χρήσης.
Πώς επηρεάζονται τα κενά και τα δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα;
Με το ΜΙΔΑ θα καταγραφούν, για πρώτη φορά με ακρίβεια, όλες οι κενές κατοικίες, δίνοντας στο Δημόσιο σαφή εικόνα για το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.
Παράλληλα, οι δωρεάν παραχωρήσεις θα ελέγχονται συστηματικά, ώστε να εντοπιστούν περιπτώσεις όπου δηλώνεται μηδενικό εισόδημα, ενώ στην πράξη υπάρχει οικονομική εκμετάλλευση, δηλαδή αδήλωτα εισοδήματα.
Πώς ενισχύονται οι έλεγχοι της ΑΑΔΕ
Η ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ ανοίγει τον δρόμο για εκτεταμένες, αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις. Δηλώσεις «κενών» ακινήτων θα ελέγχονται με βάση την κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας, ενώ τα δηλωθέντα μισθώματα θα συγκρίνονται με στοιχεία ενοικιαστών. Ακίνητα με ενδείξεις ασυμφωνιών θα μπαίνουν στο μικροσκόπιο των φορολογικών ελέγχων, με πιθανή επιβολή φόρων και προστίμων.
Οι αυτοματοποιημένες διασταυρώσεις θα γίνουν με:
- Έλεγχο «κενών» ακινήτων μέσω κατανάλωσης ρεύματος.
- Σύγκριση δηλωμένων μισθωμάτων με στοιχεία ενοικιαστών.
- Εντοπισμό αποκλίσεων μεταξύ Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής χρήσης.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες στην πράξη;
Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά την εικόνα της περιουσίας τους στο ΜΙΔΑ μόλις ανοίξει η πλατφόρμα και να διορθώσουν άμεσα τυχόν λάθη ή παραλείψεις.
Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε ακίνητα με πολύπλοκο ιδιοκτησιακό καθεστώς, όπως πολυώροφα κτίρια χωρίς σύσταση οριζοντίου ιδιοκτησίας, καθώς τυχόν αστοχίες μπορεί να προκαλέσουν προβλήματα σε μισθώσεις, επιδόματα και μεταβιβάσεις.
ΜΙΔΑ και μισθώματα
Όπως είπαμε και παραπάνω, στη νέα πλατφόρμα θα μεταφερθούν και τα στοιχεία που σήμερα ενημερώνουν την πλατφόρμα «Πληροφοριακά Στοιχεία Μισθώσεων Ακίνητης Περιουσίας». Σύμφωνα με τις πληροφορίες, μετά τη μεταφορά των στοιχείων ή συγκεκριμένη πλατφόρμα θα κλείσει και τα μισθωτήρια θα ενημερώνουν πλέον το ΜΙΔΑ.
Με βάση τις πρώτες πληροφορίες, η νέα πλατφόρμα θα έχει τη δυνατότητα να ενημερώνεται με περισσότερα στοιχεία για τα μισθώματα, όπως για παράδειγμα τις αναπροσαρμογές των ενοικίων που αναφέρονται στα μισθωτήρια συμβόλαια, ώστε να μην είναι αναγκαία η κατάθεση τροποποιητικής δήλωσης του μισθωτηρίου, κάθε φορά που υπάρχει αύξηση του ενοικίου.
Έχουμε ξαναγράψει ότι, οι αυξήσεις των ενοικίων ήταν ένας από τους «παράγοντες» που φόρτωναν τους ιδιοκτήτες με πρόστιμα, γιατί σχεδόν πάντα οι λογιστές-φοροτεχνικοί μάθαιναν αυτές τις αυξήσεις με την υποβολή της φορολογικής δήλωσης, δηλαδή πέρα από τον ένα μήνα προθεσμία που δίνει ο νόμος για την ενημέρωση της πλατφόρμας. Το αποτέλεσμα; «Καπέλο» 102,40 ευρώ στον ιδιοκτήτη, 100 ευρώ το πρόστιμο και 2,4% χαρτόσημο. Αν υπάρχει αύξηση ενοικίου σε περισσότερα ακίνητα, ανάλογα είναι και τα πρόστιμα.
Για να μη γκρινιάζουμε όμως, η Διεύθυνση Επίλυσης Διάφορων (ΔΕΔ) έχει πάρει αποφάσεις υπέρ των φορολογούμενων, στις οποίες αναφέρεται ότι, αν στις παρατηρήσεις αναφερόταν η συγκεκριμένη αύξηση, δεν έπρεπε να μπει το πρόστιμο. Αλλά, για να κάνεις προσφυγή στη ΔΕΔ πρέπει να πληρώσεις αμοιβή δικηγόρου. Τα γλιτώνεις από τη μια, τα δίνεις από την άλλη…
