Εγκύκλιος ΑΑΔΕ: Πότε μια συναλλαγή μπορεί να υποκρύπτει επιχειρηματικό κέρδος

Η πώληση από φυσικό πρόσωπο περιουσιακού στοιχείου, το οποίο έχει αποκτηθεί με κληρονομιά ή με χαριστική αιτία από άτομα που δεν είναι συγγενείς μέχρι δεύτερου βαθμού, ή έχει αποκτηθεί με αγορά και έχει διακρατηθεί για λιγότερα από πέντε έτη από τη στιγμή της αγοράς αυτής, μπορεί να ληφθεί υπόψη από την Εφορία ως κέρδος από επιχειρηματική δραστηριότητα!

Αυτό προκύπτει από τα όσα διευκρινίζονται με εγκύκλιο της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων που εκδόθηκε πρόσφατα και απεστάλη σε όλες τις Δ.Ο.Υ. και τις λοιπές φοροελεγκτικές υπηρεσίες της χώρας.

Σύμφωνα με την ίδια εγκύκλιο, ως κέρδος νοείται η διαφορά μεταξύ της αξίας κτήσης και της αξίας πώλησης, όπως οι αξίες αυτές προσδιορίζονται από τα οικεία παραστατικά, έγγραφα ή συμβόλαια που κατά περίπτωση εκδίδονται ή συντάσσονται, ο δε «σκοπός της επίτευξης κέρδους», ως ζήτημα πραγματικό, ανάγεται στην εξελεγκτική εξουσία του Προϊσταμένου της αρμόδιας ελεγκτικής αρχής. Κάθε υπόθεση θα πρέπει να εξετάζεται με βάση τα πραγματικά περιστατικά, η ύπαρξη δε του σκοπού επίτευξης κέρδους θα πρέπει να συνάγεται επαρκώς από τις εκάστοτε συνθήκες εν γένει υπό τις οποίες οι πράξεις πραγματοποιούνται, καθώς το βάρος της απόδειξης φέρει καταρχήν η φορολογική αρχή.

Τέτοιες συνθήκες αποτελούν ενδεικτικά η πώληση σε σύντομο χρονικό διάστημα από την απόκτηση και σε συνδυασμό με το ύψος του επιτευχθέντος τιμήματος, σε περίπτωση ανέγερσης οικοδομής η αναλογία των διαμερισμάτων που πωλήθηκαν σε σχέση με αυτά που κατασκευάστηκαν και το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε από την ανέγερση μέχρι την πώληση, η αγορά ακινήτων από πλειστηριασμούς και η πώληση αυτών κ.λ.π..

Αντίθετα, δεν θεωρείται ότι υπάρχει ο σκοπός της επίτευξης κέρδους σε περίπτωση πώλησης ακινήτων τα οποία αποκτήθηκαν για τον σκοπό αξιοποίησης κεφαλαίου (π.χ. εκμίσθωση, ιδιοκατοίκηση, ιδιόχρηση επαγγελματικής στέγης κ.λπ.) και η πώληση οφείλεται σε άλλους λόγους τους οποίους ο πωλητής μπορεί να προβάλει και να αποδείξει. Σε κάθε περίπτωση πάντως ο σκοπός της επίτευξης κέρδους πρέπει να υπάρχει κατά την απόκτηση του πράγματος (π.χ. αγορά, ανέγερση του κτίσματος), το οποίο αποτελεί το αντικείμενο της εξεταζόμενης συναλλαγής.

Με την ίδια εγκύκλιο διευκρινίζεται επίσης ότι η πραγματοποίηση τριών ομοειδών συναλλαγών (πωλήσεων) εντός ενός εξαμήνου ή εντός δύο ετών σε περίπτωση συναλλαγών που αφορούν σε ακίνητα θεωρείται «συστηματική διενέργεια πράξεων». Ως ομοειδείς συναλλαγές νοούνται οι πωλήσεις όμοιων ή παρεμφερών ειδών (π.χ. αυτοκινήτων ανεξαρτήτως κατασκευαστή ή μοντέλου, έργων τέχνης, κοσμημάτων, ρολογιών κ.λ.π.) με σκοπό την επίτευξη κέρδους.