Μύθος η «φούσκα» στα ελληνικά ακίνητα
H εκτίναξη των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία πέντε χρόνια είναι μία από τις μεγαλύτερες σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Η απόκλιση από τα επίπεδα της κρίσης (περίοδος 2010-16) όπου είχαμε βύθιση των τιμών, είναι πάνω από 200% (υπερτριπλάσια).
Την ίδια στιγμή η αύξηση των εισοδημάτων δεν ξεπερνά, σε μεσοσταθμικό επίπεδο, το 30% από την εποχή της κρίσης. Έχει δημιουργηθεί, έτσι, ένα τεράστιο κενό στη δυνατότητα του μέσου Έλληνα να καλύψει τις ανάγκες του για στέγαση και επαγγελματική στέγη. Εύλογα πολλοί μιλούν για τη «φούσκα» των ελληνικών ακινήτων. Είναι, όμως, έτσι;
Το «γκρέμισμα» και η ανάκαμψη
Kατ’ αρχάς θα πρέπει να αναφέρουμε ότι, παγκοσμίως, τα ακίνητα ακολουθούν τους ρυθμούς ανάπτυξης του ΑΕΠ με μικρές αποκλίσεις. Όταν οι αποκλίσεις είναι μεγάλες (όπως στην Αμερική το 2008) έχουμε δημιουργία «φούσκας». Στην Ελλάδα, κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης, οι τιμές ακινήτων κατακρημνίστηκαν ακόμη περισσότερο από το ΑΕΠ της χώρας.
Η φορολόγηση των ακινήτων, σε συνδυασμό με την μείωση των εισοδημάτων, «πάγωσε» ολόκληρη την αγορά. Οι πωλήσεις εκτινάχθηκαν και οι τιμές συρρικνώθηκαν. Έφτασαν να πωλούνται γκαρσονιέρες σε περιοχές της Αθήνας σε τιμές των 5.000 ευρώ. Ήταν η περίοδος που κυριάρχησε το γνωστό… ανέκδοτο: «Γιέ μου, κάτσε φρόνιμος, γιατί θα σου γράψω τα ακίνητα».
Η έλευση του Airbnb
Όταν σταδιακά ξεκίνησε η αποκατάσταση της οικονομίας και η επιστροφή στην κανονικότητα -δηλαδή, από το 2017 και μετά- οι τιμές των ακινήτων αναπροσαρμόστηκαν στις πραγματικές τους αξίες, δηλαδή σε αξίες εκτός κρίσης. Έτσι, ήρθε το πρώτο κύμα αυξήσεων των τιμών.
Ταυτόχρονα, τα μεγάλα αστικά κέντρα, δηλαδή η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, γνώρισαν την εμφάνιση και σταδιακή άνοδο του φαινομένου της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb). Χιλιάδες διαμερίσματα και εξοχικά «βγήκαν» από την εγχώρια αγορά ακινήτων και λειτούργησαν σαν τουριστικά ακίνητα. Έτσι μειώθηκε η προσφορά και οι τιμές άρχισαν να εκτινάσσονται ακόμη περισσότερο. Περιοχές στο κέντρο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης που παλαιότερα μόνο «φιλέτα» δεν θεωρούνταν, βρέθηκαν στα ύψη λόγω έλλειψης ακινήτων.
Το δεύτερο κύμα αυξήσεων
Το δεύτερο κύμα αυξήσεων των τιμών των ακινήτων στην Ελλάδα, έκανε την εμφάνισή του από το 2019 και μετά, όταν η ανάπτυξη του ΑΕΠ άρχισε να γίνεται αισθητή και ανέκαμψε και η επαγγελματική στέγη. Τα γραφεία και οι επαγγελματικές στέγες άρχισαν να γίνονται ακριβότερες.
Κατόπιν ήρθε η πανδημία με τα lockdown, με αποτέλεσμα οι περίπου 5.000 μικρομεσαίοι developers -δηλαδή, οι εργολάβοι οικοδομών- να βρεθούν με αυξημένη ρευστότητα σε μία περίοδο που ουσιαστικά είχαν «παγώσει» τα πάντα. Οι περισσότεροι είχαν τα περιθώρια με μικρές πωλήσεις (1-2 διαμερίσματα το 2020) και να συντηρήσουν το εισόδημά τους και να διατηρήσουν τη ρευστότητα, που τονώθηκε περαιτέρω από τα επιδόματα. Έτσι, όταν επιστρέψαμε στην κανονικότητα από το 2021 και μετά, υπήρξε ένας καταιγισμός κατασκευαστικής δραστηριότητας (προσφορά) και από την άλλη πλευρά υπήρξε τεράστια ζήτηση.
Τα φορολογικά κίνητρα που είχε δώσει η τότε κυβέρνηση οδήγησαν στη μεγαλύτερη ανοικοδόμηση από τη δεκαετία του 1960. Έτσι άρχισε να ανατροφοδοτείται η αγορά ακινήτων και να αυξάνονται οι τιμές.
Η σύγκλιση με την Ευρώπη και τα «φιλέτα»
Υπάρχει και άλλη μία παράμετρος -πέρα από τον τουρισμό και το Airbnb- που συνετέλεσε στην αύξηση των τιμών των ακινήτων, ειδικά στις ακριβές περιοχές. Ήταν ότι, η αύξηση του ΑΕΠ και η άνοδος των τιμών στο real estate, έβαλε τα ελληνικά ακίνητα σε όρους σύγκρισης με τα ευρωπαϊκά, που ήταν και αυτά ακριβά.
Εκεί φάνηκε ότι, ορισμένα ακίνητα στις λεγόμενες ακριβές περιοχές των βορείων και, ιδιαίτερα, των νοτίων προαστίων της Αθήνας ήταν αναλογικά φθηνά σε σχέση με τις ευρωπαϊκές συγκρίσεις. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στη Βουλιαγμένη, κοντά στη θάλασσα, έκανε περίπου 1 εκατ. ευρώ και στην ευρύτερη περιοχή περίπου 500-600.000 ευρώ. Τα ποσά αυτά αντιστοιχούσαν σε ένα αντίστοιχο διαμέρισμα με μία μέτρια περιοχή των Βρυξελλών ή της Μαδρίτης, που βέβαια δεν έχει καμία σχέση με την πιο ωραία περιοχή της Ευρώπης, όπως είναι η Βουλιαγμένη, το Καβούρι και οι λοιπές γειτονικές περιοχές. Έτσι άρχισαν να καταφθάνουν ξένα κεφάλαια από Ευρώπη, Κίνα , Ισραήλ, Τουρκία, αραβικά κράτη, που ουσιαστικά οδήγησαν τις τιμές των καλών ακινήτων σε σύγκλιση με τα αντίστοιχα ευρωπαϊκά.
Το ίδιο ακριβώς συνέβη και στη Θεσσαλονίκη με τις τιμές σε κέντρο, Καλαμαριά και Πανόραμα να εκτινάσσονται. Στο σημείο αυτό θα πρέπει να αναφέρουμε ότι, στην εκτίναξη των τιμών, όχι μόνο στις ακριβές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, συνετέλεσε και η «Χρυσή Βίζα» πoυ οδήγησε σε υψηλότερες τιμές και αυξημένη ζήτηση από ξένους (ιδιαίτερα Κινέζους) σε πιο φθηνές και σε μεσοαστικές περιοχές (Παγκράτι, Κυψέλη, Χολαργός, Χαλάνδρι κ.λπ).
Ανισορροπία τιμών-εισοδημάτων
Υπό αυτές τις συγκρίσεις και τις οικονομικές συνθήκες των τελευταίων 15 ετών, η ελληνική αγορά δεν είναι πλέον η φθηνότερη της Ευρώπης, αλλά ούτε και η ακριβότερη συγκρινόμενη σε όρους ακινήτων.
Ωστόσο, η ραγδαία αύξηση των τιμών που δεν συνοδεύεται από την αντίστοιχη αύξηση των εισοδημάτων των Ελλήνων έχει ανατρέψει την ισορροπία της εγχώριας προσφοράς και ζήτησης και, πλέον, έχουμε σαφέστατο οικιστικό πρόβλημα για τους Έλληνες.
Σε αυτό το επίπεδο πρέπει η κυβέρνηση να μεριμνήσει, ώστε να μπορούν οι πολίτες να αποκτήσουν τη δική τους στέγη χωρίς να πιεστούν ιδιαίτερα από τα, έτσι κι αλλιώς, ακριβά στεγαστικά δάνεια.
