Γράφει ο Μιχαήλ Φλαμπουράρης-Ρετσινάς*
«Η στέγαση είναι ο επιχειρηματικός κύκλος». Αυτός ήταν ο τίτλος της παρουσίασης του καθηγητή οικονομετρίας Edward Leamer, τον Σεπτέμβριο του 2007, σε μια συγκυρία όπου η αμερικανική αγορά κατοικίας βρισκόταν στο απόγειο της παρατεταμένης φούσκας: οι τιμές των σπιτιών είχαν υπερδιπλασιαστεί από τα μέσα της δεκαετίας του ‘90, ενώ ένα κύμα ελαστικών υποθηκών (subprime) είχε διευρύνει την πιστοδοτική επέκταση. Σε αυτό το περιβάλλον, ο Leamer υποστήριξε ότι οι πτώσεις στην έναρξη κατασκευής κατοικιών αποτελούν την πιο «έγκαιρη προειδοποίηση» της γενικότερης οικονομικής κάμψης.
Στην Ελλάδα, όπου το ΣτΕ και η κυβέρνηση νομοθετούν προς φρενάρισμα της οικοδομικής δραστηριότητας, οι πτώσεις του Ιανουαρίου 2025 σε σχέση με τον Ιανουάριο του 2024 (-17,33% στις νέες άδειες, -37,22% στη συνολική επιφάνεια και -38,43% στον όγκο) συνιστούν την ελληνική εκδοχή του μελλοντικού «παγώματος στην έναρξη κατασκευής κατοικιών» που περιέγραψε ο Leamer.
Για να διερευνήσουμε πόσο παρόμοια είναι η σημερινή κατάσταση με το πρόσφατο παρελθόν και να εξάγουμε χρήσιμα συμπεράσματα, επεξεργαστήκαμε τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. για τις αντίστοιχες μεταβολές του Ιανουαρίου από το 2008, καθώς και τις ετήσιες μεταβολές του αθροίσματος των 12 μηνιαίων αριθμών αδειών και των αντίστοιχων επιφανειών και όγκων δόμησης.
Για να ποσοτικοποιήσουμε πόσο «παρόμοιες» είναι οι τριπλές αρνητικές μεταβολές του Ιανουαρίου κάθε έτους με τις φετινές, υπολογίσαμε τον δείκτη της Ευκλείδειας απόστασης ως εξής: Παίρνουμε τις τρεις ποσοστιαίες μεταβολές (αριθμός αδειών, συνολική επιφάνεια και συνολικός όγκος) κάθε Ιανουαρίου, συγκρίνουμε κάθε μεταβολή με την αντίστοιχη φετινή, υψώνουμε στο τετράγωνο τις διαφορές, τις αθροίζουμε και, τέλος, υπολογίζουμε την τετραγωνική ρίζα του αθροίσματος.
Θἐτοντας ως όριο την Ευκλείδεια απόσταση 50, εντοπίσαμε έξι έτη με τη μικρότερη απόσταση (πιο παρόμοια): κατά σειρά φθίνουσας ομοιότητας είναι τα έτη 2009, 2014, 2013, 2019, 2016 και 2008. Στον πίνακα που βλέπετε, συνοψίζουμε τις επιμέρους μεταβολές, συνδυάζοντας τον δείκτη τιμών ακινήτων της Τράπεζας της Ελλάδος και τα στοιχεία της ΕΛ.ΣΤΑΤ. για το ΑΕΠ.
Παρατηρούμε πως η πιο παρόμοια χρονιά με το 2025 ήταν το 2009, όταν την τριπλή διψήφια «βουτιά» του Ιανουαρίου σε άδειες, επιφάνεια και όγκο ακολούθησε ετήσια τριπλή βουτιά και πτώση της τάξης του 4% στις τιμές ακινήτων και στο ΑΕΠ.
Τον Ιανουάριο του 2013 είχαμε βαθιές βουτιές, τόσο τον Ιανουάριο όσο και ετησίως, με τις τιμές ακινήτων να καταρρέουν κατά 10% και το ΑΕΠ να συρρικνώνεται κατά 2,3%.
Το 2014 ήταν η δεύτερη πιο παρόμοια χρονιά με το 2025, με τις μεγαλύτερες πτώσεις στους δείκτες του Ιανουαρίου, αλλά αισθητά χαμηλότερες ετήσιες απώλειες: οι τιμές των ακινήτων συρρικνώθηκαν κατά 8%, ενώ το ΑΕΠ εμφάνισε ήπια ανάπτυξη 0,8%.
Το 2016 η οικοδομική δραστηριότητα έκλεισε αρνητικά, αν και το 2015 είχε δείξει σημάδια σταθεροποίησης με ελαφρώς αρνητικούς δείκτες. Οι τιμές των ακινήτων έπεσαν κατά 2,41% και το ΑΕΠ έμεινε σχεδόν στάσιμο (0,0%).
Το 2008 ήταν η τελευταία χρονιά πριν από τη μεγάλη παύση της δραστηριότητας. Παρά τη σχεδόν μηδενική ανάπτυξη (0,1%), οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν κατά 1,46%. Το δείγμα εκείνου του Ιανουαρίου, με διψήφιες πτώσεις στις άδειες, συνοδευόμενες από μικρότερες πτώσεις σε επιφάνεια και όγκο, προοιωνιζόταν τις δυσκολίες που ακολούθησαν.
Παρεμπιπτόντως, το 2017 σηματοδότησε την αρχή της ανάκαμψης: ο αριθμός των αδειών Ιανουαρίου αυξήθηκε κατά 13% παρά την πτώση σε επιφάνεια και όγκο. Ετησίως οι άδειες αυξήθηκαν κατά 9%, η επιφάνεια 18% και ο όγκος 19%. Ήταν η τελευταία χρονιά που οι τιμές των ακινήτων σημείωσαν οριακή πτώση (1%), παρά την ανάπτυξη (+1,5%) στο ΑΕΠ.
Μοναδική χρονιά που οι ετήσιες μεταβολές στους οικονομικούς δείκτες παρέμειναν θετικές παρά το αρνητικό ξεκίνημα στην οικοδομική δραστηριότητα ήταν το 2019, η εξαίρεση που επιβεβαιώνει τον κανόνα.
Συνεπώς, αν επαναληφθεί η ιστορία και η οικοδομική δραστηριότητα τελματώσει, θα επηρεαστεί αρνητικά η υπόλοιπη οικονομία. Η θετική επιφύλαξη είναι ότι, η κορύφωση του ρυθμού αύξησης των τιμών των ακινήτων, σε επίπεδα αντίστασης εποχής 2008, δεν συνοδεύεται από την οικοδομική φρενίτιδα του 2007, όπως καταδεικνύουν τα δύο γραφήματα που δημοσιεύουμε.
Πιθανώς, λοιπόν, οι κυβερνητικές παλινωδίες να λειτουργήσουν ως σοκ προσφοράς και να αναζωπυρώσουν μεσοπρόθεσμα την οικιστική φούσκα μέχρι τη δύση της δεξιάς διακυβέρνησης. Τότε, όμως, το στεγαστικό δεν θα καταγράφεται απλώς ως πρόβλημα στις δημοσκοπήσεις. Θα προβάλλει ως το υπ’ αριθμόν ένα κοινωνικό ζήτημα.
* Τεχνικός Αναλυτής MSTA
