Ακίνητα: 7 σημαντικές αλλαγές σε φόρους και μεταβιβάσεις

Μειώσεις των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σε όσους Δήμους της χώρας θα αποδειχθεί η βασιμότητα των ισχυρισμών τους ότι αποφασίστηκαν υπέρμετρες αυξήσεις στις τιμές αυτές την 1η-1-2022, επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε 2.167 περιοχές της χώρας και προώθηση ρυθμίσεων για τις καταπατημένες εκτάσεις του Δημοσίου προανήγγειλε ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας, μιλώντας στο 40ο Πανελλήνιο Συνέδριο Ιδιοκτητών Ακινήτων, που διοργάνωσε η Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. Εξήγγειλε επίσης ότι την επόμενη 4ετία θα γίνει νομοθετική παρέμβαση και για τον αιγιαλό.

Στο ίδιο Συνέδριο, ο Διοικητής της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε.) Γεώργιος Πιτσιλής ανέφερε ότι και φέτος, τα εκκαθαριστικά του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.) θα εκδοθούν και θα αποσταλούν στους φορολογούμενους νωρίτερα, ώστε να τους δοθεί η δυνατότητα να εξοφλήσουν τον φόρο σε πολλές μηνιαίες δόσεις. Τόνισε επίσης ότι στόχοι της Α.Α.Δ.Ε. είναι η ακόμη μεγαλύτερη ψηφιοποίηση των συναλλαγών μέσω της καθιέρωσης της αυτόματης ενημέρωσης του ηλεκτρονικού αρχείου των δηλώσεων Ε9 με τις μεταβολές στην ακίνητη περιουσία των φορολογουμένων, μέσω της κατάργησης πιστοποιητικών για τις μεταβιβάσεις ακινήτων και μέσω της βελτίωσης της πλατφόρμας δήλωσης των μισθώσεων και των λοιπών εφαρμογών υποβολής δηλώσεων ακίνητης περιουσίας.

Κατά τη διάρκεια του Συνεδρίου της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας και ο Διοικητής της Α.Α.Δ.Ε. Γεώργιος Πιτσιλής εξήγγειλαν 7 σημαντικές παρεμβάσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίες θα υλοποιηθούν εντός του 2023. Οι παρεμβάσεις αυτές είναι:

1) Η μείωση των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σε όσους Δήμους θα διαπιστωθεί ότι είναι βάσιμες και απόλυτα τεκμηριωμένες οι γνωμοδοτήσεις τους για την ανάγκη να χαμηλώσουν σημαντικά ή ακόμη και να μηδενιστούν τα ποσοστά των αυξήσεων των τιμών αυτών, που αποφασίστηκαν από το υπουργείο Οικονομικών τον Ιούνιο του 2021 με έναρξη ισχύος από την 1η-1-2022. Στην ομιλία του ο υπουργός Οικονομικών περιέγραψε συνοπτικά την έκτακτη διαδικασία επανακαθορισμού των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων που νομοθέτησε η κυβέρνηση με το άρθρο 51 του ν. 5000/2022. Η διαδικασία αυτή δίνει τη δυνατότητα σε Δήμους, που θεωρούν ότι οι επιβληθείσες την 1η-1-2022 αυξήσεις στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων σε περιοχές τους ήταν υπερβολικές ή άδικες με βάση τα δεδομένα της κτηματαγοράς, να υποβάλουν γνωμοδοτήσεις με τις οποίες θα τεκμηριώνουν τους ισχυρισμούς τους και θα ζητούν από το υπουργείο Οικονομικών να περιορίσει τις αυξήσεις ή ακόμη και να τις εκμηδενίσει. Η αρχική προθεσμία που είχε δοθεί στους Δήμους για την κατάθεση των γνωμοδοτήσεων έληγε στις 20 Ιανουαρίου, αλλά λόγω του ότι πολλοί Δήμοι δήλωσαν ότι δεν προλαβαίνουν την προθεσμία αυτή, δόθηκε παράταση μέχρι τις 6 Φεβρουαρίου. Οι γνωμοδοτήσεις θα εξεταστούν από την αρμόδια επιτροπή του υπουργείου Οικονομικών και, εφόσον κριθούν βάσιμες, θα ξεκινήσει εκ νέου η διαδικασία προσδιορισμού των αντικειμενικών τιμών, από πιστοποιημένους εκτιμητές, με σκοπό την διατύπωση εισηγήσεων προς τον υπουργό Οικονομικών για τη μείωσή τους. Ο υπουργός Οικονομικών θα μπορεί να εγκρίνει τις εισηγήσεις και να εκδώσει αποφάσεις για την μείωση των αντικειμενικών αξιών στους αιτούντες Δήμους. Οι όποιες μειώσεις αποφασιστούν τελικά δεν θα ισχύσουν αναδρομικά και, ως εκ τούτου, δεν θα επηρεάσουν το ύψος του ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το 2022 και το 2023. Ίδιος κανόνας θα ισχύσει και για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που επιβάλλεται με τους λογαριασμούς ηλεκτρικού ρεύματος υπέρ των Δήμων και υπολογίζεται κι αυτό με βάση τις αντικειμενικές τιμές ζώνης της 1ης Ιανουαρίου κάθε έτους. Έτσι, οι επιπτώσεις στον ΕΝ.Φ.Ι.Α. και το Τ.Α.Π. θα γίνουν αντιληπτές από το 2024. Όμως, όσον αφορά στους φόρους που επιβάλλονται στην απόκτηση ακινήτων, όπως οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, οι επιπτώσεις των μειώσεων των αντικειμενικών τιμών ζώνης θα είναι άμεσες, καθώς θα προκαλέσουν μειώσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων από την ημερομηνία έναρξης ισχύος των σχετικών υπουργικών αποφάσεων.

Σύμφωνα με πληροφορίες, τουλάχιστον 32 Δήμοι έχουν υποβάλει ή πρόκειται να υποβάλουν γνωμοδοτήσεις για τη μείωση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων τους σε περιοχές των χωρικών τους αρμοδιοτήτων. Οι Δήμοι αυτοί είναι:

Αττική: Αθήνα, Γλυφάδα, Άγιος Δημήτριος, Μοσχάτο-Ταύρος, Αγία Βαρβάρα, Χαϊδάρι, Καματερό, Δάφνη, Μαρούσι, Ηράκλειο, Χαλάνδρι, Ζωγράφου, Ραφήνα-Πικέρμι, Παλλήνη.

Βόρεια Ελλάδα: Λαγκαδάς, Καλαμαριά, Κιλκίς, Αλεξανδρούπολη

Υπόλοιπη Ελλάδα: Ιστιαία-Αιδηψός, Μετέωρα Τρικάλων, Ιθάκη, Κέρκυρα, Πλατανιάς Χανίων, Σέριφος, Λήμνος, Σάμος, Ρόδος, Αστυπάλαια, Κόρινθος, Πύργος, Πύλος, Καλαμάτα.

2) Η επέκταση του συστήματος των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων (των τιμών ζώνης) σε όλη την επικράτεια της χώρας. Αυτή τη στιγμή το σύστημα αυτό καλύπτει το 98,5% της χώρας. Απομένουν ακόμη να ενταχθούν άλλες 2.167 περιοχές, που αντιπροσωπεύουν το υπόλοιπο 1,5% της ελληνικής επικράτειας. Στην ομιλία του στο Συνέδριο της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ο υπουργός Οικονομικών επιβεβαίωσε ότι «συνεχίζεται η επέκταση των αντικειμενικών αξιών στο υπολειπόμενο 1,5% της επικράτειας, όπου έλειπαν τα απαιτούμενα πολεοδομικά στοιχεία».

Σήμερα στις 2.167 περιοχές ισχύει ακόμη το σύστημα των τιμών εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Στους χιλιάδες οικισμούς των περιοχών αυτών οι πραγματικές τιμές των ακινήτων όπως διαμορφώνονται με βάση τις συνθήκες της κτηματαγοράς, ανέρχονται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από τα επίπεδα των φορολογητέων αξιών που προσδιορίζονται με βάση τις τιμές εκκίνησης ελαχίστου κόστους κατασκευής οικοδομής. Συνεπώς, από τη στιγμή της ένταξης των περιοχών αυτών στο σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης αναμένονται σημαντικές αυξήσεις στις φορολογητέες αξίες των ακινήτων και, συνακόλουθα, υπεραυξήσεις σε δεκάδες φόρους που επιβαρύνουν τις μεταβιβάσεις και την κατοχή των ακινήτων στις συγκεκριμένες περιοχές.

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι περιοχές στις οποίες θα επεκταθεί το σύστημα των αντικειμενικών τιμών ζώνης είναι οι εξής:

■ Αττική: από τη Βάρκιζα έως τα Λεγραινά, Αγία Μαρίνα, Άγιος Νικόλαος, Χάρακας, Δασκαλειό, περιοχές από το Πόρτο Ράφτη έως την περιοχή του Θορικού, περιοχές στην παραλιακή ζώνη Ασπροπύργου. Όλες οι περιοχές στα νησιά της Σαλαμίνας, των Κυθήρων και στην Αίγινα οι περιοχές Πέρδικα, Μεσαγρός, Σουβάλα κ.ά.
■ Αιτωλοακαρνανία: όλες οι περιοχές που γειτνιάζουν με τη Λίμνη Τριχωνίδα, Θέρμο, Καινούργιο, Αγγελόκαστρο Αστακός κ.ά.
■ Αχαΐα: όλες οι παραθαλάσσιες περιοχές, μεταξύ αυτών Διακοπτό, Αιγείρα, Πλάτανος, Τράπεζα, Σελιανίτικα, Ψαθόπυργος, Βραχναίικα κ.ά.
■ Κορινθία: οι παραλιακές περιοχές από το Περιγιάλι έως το Λέχαιο και νοτιοανατολικά των Ισθμίων.
■ Ηλεία: Κυλλήνη, Ανδραβίδα και οι παραθαλάσσιες περιοχές του νομού, όπως επίσης και η Αρχαία Ολυμπία.
■ Μεσσηνία: όλες οι παραλιακές περιοχές μέχρι και το Καλό Νερό.
■ Άρτα: Τζουμέρκα, Γ. Καραϊσκάκης, Κομμένο, Κομπότι κ.ά.
■ Θεσπρωτία: όλα τα ορεινά χωριά του Σουλίου.
■ Πρέβεζα: Λούτσα, Βράχος, Κανάλι, Λούρος, Καναλάκι, Μαργαρίτι, Γαρδίκι κ.ά.
■ Καρδίτσα: Λουτρά Σμοκόβου, Λουτροπηγή, Μαυρομμάτι, Βλάσι κ.ά.
■ Τρίκαλα: Περτούλι, Ελάτη, Πύλη, Καστράκι, Φαρκαδώνα, Τρυγώνα, Μεγαλοχώρι κ.ά.
■ Φλώρινα: Αμύνταιο, Αγιος Παντελεήμονας, Πρέσπες, Φιλώτας, Δροσοπηγή, Πισοδέρι, Κρυσταλλοπηγή, Μελίτη κ.ά.
■ Ημαθία: Σέλι, Πλατύ, Βεργίνα, Νέα Νικομήδεια, Αγιος Γεώργιος κ.ά.
■ Κιλκίς: Ειδομένη, Εύζωνοι, Αξιούπολη, Καστανιές, Γουμένισσα κ.ά.
■ Σέρρες: Πρώτη, Αμφίπολη, Χρυσοπηγή, Προμαχώνας, Κερκίνη, Ηράκλεια, Λουτρά, Στρυμονικό, Αλιστράτη κ.ά.
■ Θεσσαλονίκη: περιοχές πλησίον της συμπρωτεύουσας και οικισμοί που βρίσκονται προς τον Λαγκαδά.
■ Χαλκιδική: οι παραλιακές περιοχές της Κασσάνδρας, στο ύψος των οικισμών Σκάλα Φούρκας, Ποσείδι και τα παραλιακά μέρη από Νέα Καλλικράτεια έως παραλία Διονύσου.
■ Έβρος: οικισμοί πλησίον σε Ορεστιάδα, Διδυμότειχο και Σουφλί και περιοχές παραθαλάσσιων οικισμών.
■ Ροδόπη: παραθαλάσσιες περιοχές του νομού.
■ Ζάκυνθος: Παντοκράτορας, Καταστάρι, Βολίμες, Βανάτο, Κερί, Καλαμάκι, Βασιλικόςκ.ά.
■ Κεφαλονιά: Ληξούρι, Πάστρα, Σάμη, Φισκάρδο, Κεραμειές, Βασιλικιάδες κ.ά.
■ Ιθάκη: Βαθύ κ.ά.
■ Κέρκυρα: Λευκίμμη, Περιβόλι, Μωραΐτικα, Πέλεκας, Γλυφάδα, Παλαιοκαστρίτσα, Κασσιόπη, Στρογγύλη κ.ά.
■ Λευκάδα: Πόρτο Κατσίκι, Καλαμίτσι, Αγ. Νικήτας, Καρυά, Πινακοχώρι, Τσουκαλάδες κ.ά.
■ Κυκλάδες: πλήθος περιοχών κυρίως στα τουριστικά νησιά, εκτός ορίων οικισμών όπου έχουν ανεγερθεί ακίνητα με όρους εκτός σχεδίου δόμησης
■ Κρήτη: ορισμένες περιοχές παραθαλάσσιων οικισμών και στους τέσσερις νομούς
■ Σε Λέσβο, Χίο, Σάμο, Ικαρία, Φούρνους, Κάλυμνο, Κω κ.ά. θα ενταχθούν όλοι οι οικισμοί που είναι εντός σχεδίου πόλεως.
■ Στη Ρόδο, περιοχές της πόλης της Ρόδου, καθώς και Ιαλυσός, Αφάντου και άλλοι οικισμοί.

3) Η προώθηση νομοσχεδίου με ρυθμίσεις για την εξαγορά καταπατημένων εκτάσεων του Δημοσίου από τους κατόχους τους. Όπως προκύπτει από τα ανέφερε ο υπουργός Οικονομικών αλλά και από το κείμενο του ίδιου του νομοσχεδίου που έχει τεθεί σε δημόσια διαβούλευση:

* Από την τελευταία καταγραφή, που έγινε από το υπουργείο Οικονομικών το 2004, προέκυψε ότι σε σύνολο 97.029 καταγεγραμμένων Δημόσιων και Ανταλλάξιμων κτημάτων έχουν καταπατηθεί τα 89.928, δηλαδή ποσοστό 92%.

* Οι προϋποθέσεις εξαγοράς που τίθενται προβλέπουν την αδιάλειπτη κατοχή του ακινήτου για 30 έτη τουλάχιστον με τίτλο και την ύπαρξη σ’ αυτό κτίσματος με ημερομηνία ανέγερσης μέχρι 31.12.1991 ή την αδιάλειπτη κατοχή του ακινήτου για 40 έτη τουλάχιστον χωρίς τίτλο και την ύπαρξη σ’ αυτό κτίσματος που αποτελεί κύρια και μοναδική κατοικία ή τόπο άσκησης αγροτικής ή βιομηχανικής/τουριστικής δραστηριότητας και έχει ημερομηνία ανέγερσης μέχρι 31.12.1981.

* Θεσπίζεται ανώτατη εξαγοράσιμη έκταση, η οποία για τις εντός σχεδίου περιοχές είναι ένα άρτιο οικόπεδο και για τις εκτός σχεδίου τα 10 στρέμματα που μπορούν να φθάσουν τα 20 στρέμματα όταν υπάρχουν περισσότερα του ενός δημόσια ακίνητα από τον ίδιο αιτούντα ή τα 30 στρέμματα εφόσον η έκταση καλύπτεται από κτίσματα ή από αναγκαία έργα υποδομής.

* Ως τίμημα εξαγοράς ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου με προσαύξηση 25% εάν υπάρχει κτίσμα. Σε περιοχές εκτός αντικειμενικού συστήματος, ο υπολογισμός του τιμήματος γίνεται βάσει συγκριτικών στοιχείων. Αν το κτίσμα έχει ανεγερθεί από το Δημόσιο καταβάλλεται το διπλάσιο ποσό του τιμήματος.

* Προβλέπεται έκπτωση επί του τιμήματος σε ποσοστό 1% ανά έτος κατοχής μετά την πάροδο 30 ή 40 ετών, κατά περίπτωση. Το ανώτατο όριο της έκπτωσης αυτής δεν μπορεί να υπερβεί το 50%. Ειδικά, για ευάλωτες ομάδες του πληθυσμού (αναπήρους, πολυτέκνους, τριτέκνους, παλλινοστούντες ομογενείς, μακροχρόνια ανέργους και δικαιούχους του ελάχιστου εγγυημένου εισοδήματος) προβλέπονται πρόσθετες εκπτώσεις 15%, 20% και 30%.

* Η εξόφληση του τιμήματος θα μπορεί να γίνει είτε εφάπαξ με πρόσθετη έκπτωση 10% ή τμηματικά σε 60 μηνιαίες δόσεις, κάθε μία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι κατώτερη των 100 ευρώ.

4) Έκδοση των εκκαθαριστικών του ΕΝ.Φ.Ι.Α. του 2023 την Άνοιξη. Μιλώντας στο Συνέδριο της Π.ΟΜ.ΙΔ.Α. ο Διοικητής της Α.Α.Δ.Ε. Γεώργιος Πιτσιλής ανέφερε ότι και φέτος τα εκκαθαριστικά του ΕΝ.Φ.Ι.Α. θα εκδοθούν και θα αποσταλούν στους φορολογούμενους νωρίς, μέσα στην άνοιξη, προκειμένου η εξόφληση του φόρου να γίνει σε πολλές μηνιαίες δόσεις. Το πιο πιθανό είναι η έκδοση των εκκαθαριστικών να γίνει – όπως και πέρυσι – μέσα στον Απρίλιο και η εξόφληση του φόρου να επιτραπεί να γίνει και πάλι σε 10 μηνιαίες δόσεις, από τον Μάιο του 2023 έως και τον Φεβρουάριο του 2024. Το συνολικό ποσό του φόρου που θα κληθούν να πληρώσουν περίπου 6,2 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων (φυσικά και νομικά πρόσωπα) ανέρχεται σε 2,3 δισ. ευρώ.

5) Αυτόματη ενημέρωση του ηλεκτρονικού περιουσιολογίου της Α.Α.Δ.Ε. για τις μεταβολές που επέρχονται στην ακίνητη περιουσία των φορολογουμένων, μετά από μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές ακινήτων. Ο Διοικητής της Α.Α.Δ.Ε. προανήγγειλε επίσης την κατάργηση της υποχρέωσης υποβολής τροποποιητικών δηλώσεων στοιχείων ακινήτων (Ε9) για όσους φορολογούμενους πωλούν ή μεταβιβάζουν με δωρεές ή γονικές παροχές ακίνητα καθώς και για όσους αποκτούν ακίνητα με αγορές, δωρεές, γονικές παροχές ή κληρονομιές. Βάσει των όσων ανέφερε, η Α.Α.Δ.Ε. αναμένεται σύντομα να θέσει σε λειτουργία μια νέα αυτόματη ηλεκτρονική διαδικασία με την οποία κάθε φορά που θα γίνεται κάποια μεταβίβαση ακινήτου (αγοραπωλησία, δωρεά, γονική παροχή ή κληρονομιά) το ηλεκτρονικό αρχείο των δηλώσεων Ε9 (το ηλεκτρονικό περιουσιολόγιο της Εφορίας) θα ενημερώνεται αυτόματα και δεν θα χρειάζεται πλέον οι φορολογούμενοι να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις Ε9. Δηλαδή με τη νέα αυτή ψηφιακή υπηρεσία, οι δηλώσεις Ε9 των φορολογουμένων που είναι συμβαλλόμενοι σε κάθε μεταβίβαση, δωρεά ή γονική παροχή ακινήτου θα συμπληρώνονται αυτόματα με άντληση των στοιχείων από την ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty της Α.Α.Δ.Ε., στην οποία θα έχουν υποβληθεί οι σχετικές δηλώσεις φορολογίας μεταβίβασης, δωρεάς ή γονικής παροχής. Επίσης, σε κάθε περίπτωση υποβολής δηλώσεων φορολογίας κληρονομιάς ακινήτων, οι δηλώσεις Ε9 των κληρονόμων θα ενημερώνονται αυτόματα και δεν θα χρειάζεται αυτοί να υποβάλουν τροποποιητικές Ε9. Η νέα αυτή ψηφιακή υπηρεσία θα περιορίσει τα λάθη και τις παραλείψεις που εντοπίζονται σήμερα στο έντυπο Ε9 και επηρεάζουν το ύψος του τελικού λογαριασμού του ΕΝ.Φ.Ι.Α..

6) Κατάργηση πιστοποιητικών που ζητούνται στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Ο κ. Πιτσιλής αποκάλυψε εξάλλου ότι η Α.Α.Δ.Ε. εξετάζει την κατάργηση ορισμένων πιστοποιητικών που ζητούνται από τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε περιπτώσεις μεταβιβάσεων. Όπως είπε, πρόκειται για πιστοποιητικά που αποτελούν «πηγή ταλαιπωρίας για τους φορολογούμενους χωρίς να προσφέρουν κάτι».

7) Βελτίωση εφαρμογών του ΤΑΧΙSnet για τα ακίνητα. Τέλος ο Διοικητής της Α.Α.Δ.Ε. υποσχέθηκε ότι θα βελτιωθούν τόσο η πλατφόρμα δήλωσης των στοιχείων των μισθώσεων ακινήτων όσο και άλλες εφαρμογές για τις δηλώσεις ακίνητης περιουσίας.